2012.11.23

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先日書いた1棟物マンションの買付。
1ヶ月以上待たされた挙句・・・・、なんとかまとまりました。

ただ契約が終わったわけではありません。
売買契約が終わるまでは予断を許しませんが・・・、一歩前進ではあります。


収益物件の購入って「縁とタイミング」ですね。
今まで買えた物件って、毎回、何らかの縁を感じます。



今回も自分の購入基準に合致した物件です。
そういえば以前、購入基準の一端をブログに書いていました。

↓

2008年06月01日　「収益物件の購入基準」



4年以上前のブログ記事。
読み返すと、積算評価、内部収益率（ＩＲＲ）、借入償還余裕率、損益分岐比率、自己資金利回り（ＣＣＲ）、実質利回り（ＦＣＲ）について偉そうに書いていますネ、、、＾＾；

ただ、基本的には今も変えていない基準です。

特に重視するのは「ＩＲＲ」。
自己資金で、購入から売却まで全期間のＩＲＲを指標として収益計算するのが一番重要です。
他の金融商品と不動産賃貸業を比較し、税引後の純利回りで定量比較することも可能。
自作エクセルシートでチェックしています。


ＩＲＲを高める方法はたった4つ。

�@安く買う
�A安く借りる（低金利＆ハイレバレッジ）
�B高入居率を維持する
�C高く売る


ただ、将来予測はあくまでも予測。
高く売れそうな物件といっても実際に売却するまで確定できません。


と言うわけではありませんが･･･、
所有物件の売却（資産の組み換え）を先月から検討しています。

買い付け物件の購入が確定したら、所有物件の入れ替えも加速させたいです。