2013.01.01

今年もよろしくお願い致します＾＾

2013.01.02

お正月もはや2日。
お正月番組にも飽きてきますね＾＾；

今年の不動産賃貸業の目標。
どうしようか考えてみました。


思い起こせば2006年にゼロから賃貸業を初めて2008年までの約2年間。
この間5棟をフルローンで購入して勢いで？脱サラしました。

自己資本比率は当然一桁。
積算評価額や収益還元価格等の自己基準を満たす収益物件を購入していたとはいえ、財務体質が磐石とは当然いえませんでした。

その後3年間は、得られたキャッシュフローの再投資による複利の力に注目し、区分や一戸建等の換金性の高い小粒物件を中心に投資しながら、財務体質の改善（自己資金比率の向上と借入れの金利交渉・固定化）に努めてきました。

そして昨年。
約3年ぶりに1棟物RCマンションを全空き、フルローンで購入。

2013年の今年。
引き続き、豊かな人生を楽しむをキーワードに、今後訪れるであろう経済変化にも追随出来る財務基盤作りに邁進していきたいと思います。

ですので、今年の大枠目標も昨年とほぼ変化がありません。
個人的な細かい数値目標は書いても仕方ないので心にしまっておきます＾＾



�@1棟物収益物件購入

今年もよい物件があれば1棟購入したいです。


�A所有物件の売却

所有期間5年を超える売り時物件が増えてきました。
適切な時期を見極めて入れ替えを進めたいです。


�B入居率95％以上

昨年は全空き物件を購入して達成できなかったので、今年は特段の事情がなければ達成したいです。


�Cファミリー物件割合を90％以上

現在、ファミリー向け間取り（2DK以上）が81％、シングル向け間取りが19％。

都市部一等地を除き、シングルの住空間は着実に広くなっています。
将来に備え、所有物件の40平米以上間取りを90％以上にしたいです。




＜成功者の名言＞

成功への道のりは何でもない。難しいのは第一歩だ。　- Marquise du Deffand
可能か不可能かの違いはその人の決心による。　- Tommy Lasorda
成功は永久ではない。そしてそれは失敗にも言えることだ。　- Dell Crossword



今年お会いするすべての皆様。
引き続きよろしくお願いいたします＾＾

2013.01.03

クリスマスの夜に故障した給水ポンプ。

2012年12月26日　「給水ポンプ故障」


その後、しばらく機嫌よく動いていましたが、年末年始にかけて3回も「故障ランプによる停止→即断水」となりました。

その都度、ポンプを再起動して音を確認するのですが、軸受け等から激しい異音は聞こえません。
2系列切り替え式なのですが、どちらも問題なく動きます。

？？？

ポンプが動くってことは制御系なのかな・・・と思いながら、原因がよく分かりませんでした。。。

3回目のポンプ停止時。
再起動後に、しばらく現場で張り込むことにしました。
30分経っても機嫌よく動き続ける給水ポンプ。

「もしかして誰かがいたずらしているのでは？」と思い始めた瞬間、
制御盤内から「バチバチバチッ！」って音と小さな火花が見えしました。

ポンプ自体は止まりませんでしたが、
ポンプの制御（ON/OFF）に使用しているマグネットスイッチ（電磁開閉器）からでした。

↓





ポンプを交互に起動させる時、このマグネットスイッチに電圧をかけ電気が流れると、磁石のついたスイッチが「ガチャ」っと動きスイッチONになります。

通常、一発で「ガチャ」っと入るマグネットスイッチが突発的に「ガチャガチャ」しているのかもしれません。
この事象がまれに酷くなった時、欠相となって故障停止している可能性が高いです。

マグネットスイッチ故障による交換で解決するなら、汎用品なので即対応が可能。
連休明けに電気屋さんに交換をお願いしようと思います。

マグネットスイッチは1個でたった1200円ほど。
きっと悪徳ポンプ屋さんだと、
「ポンプ本体の交換が必要です」と言われ、100万円前後の請求を求められるのでしょうか。


ただ、本来なら1回目のポンプ停止時点で原因が特定出来るようにならないといけないですね。
今回は良い勉強になりました。

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マグネットスイッチ交換で解決すれば良いのですが。。。＾＾；