2013.01.07

以前記事にした東急リバブルの新たな仲介保証制度。

2012年12月17日　東急リバブル「既存住宅１年保証システム」


専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結し、建物検査の結果、適合と判定された場合、引渡しから１年間、適合箇所について最大２５０万円まで保証するというサービス。
2013年1月5日から全国展開しています。


そうしたら本日になって、住友不動産販売からニュースリリースが配信されました。
その名は、「ステップ瑕疵保証」

中古住宅の瑕疵保証を期間限定で開始　住友不販売

住宅新報 1月7日(月)配信

住友不動産販売は「中古住宅のアフターサービス」との位置付けで、中古住宅の売買にあたり建物の瑕疵補修を不動産仲介の同社が負担する「ステップ瑕疵保証」を全国直営249店舗で1月12日から開始する。
同サービスの対象は、平成25年3月31日までに同社と専属専任媒介契約(売却)を締結し、同年6月30日までに同社の媒介で売買契約が成立した個人客。

建物の瑕疵保証は最長1年間、最高250万円(ただし個人間取引の一方から受領した仲介手数料の2倍の金額が上限)までを条件として、同社が瑕疵補修費用を負担する。

期間限定とは言え、住友不動産販売が追随。
大手仲介会社のこういったサービスが広がるのか。

注目ですね。

2013.01.08

最近、多くの不動産ファンドが不動産購入に意欲的と報道されています。
なんか、2004〜2005年頃のプチバブル初期に似てきたように思うのは私だけでしょうか？

生命保険会社が中小の賃貸マンションを投資先に加えるとニュースになっていました。

第一生命、賃貸マンション投資へ…運用安定狙い

読売新聞 1月6日(日)配信

　

第一生命保険は、低金利で国債などでの運用が低迷する中、中小の賃貸マンションを投資先に加える。

生保各社は、契約者から集めた保険料を国債や株で運用しているほか、大規模なオフィスビルなどの不動産物件に投資し、賃貸収入を得ている。

リーマン・ショック以降、オフィスビルは賃料の下落幅が大きいのに対し、賃貸マンションは変動が比較的小さい。
これらを対象に加えることで運用実績を安定させたい考えだ。
生保が中小型物件の投資に本格的に乗り出すのは珍しいという。

具体的には、都心にあるワンルーム〜２ＬＤＫの賃貸マンションなど、単身者や、共働きで子供のいない夫婦の需要が見込まれる物件を中心に買い取る。
すでに昨年秋から約７０億円を投じ、都心で賃貸マンション３件と小規模オフィス１件を購入済みで、年間１００億円程度を投資する方針だ。

70億円投資で4件取得なので、1件平均約17億円。
我々からしたら、全然、中小の賃貸マンションではありません＾＾；

企業の投資効率からしたらこのあたりが下限なのかもですね。
個人レベルの投資家にとっては一安心？でしょうか。

2013.01.09

昨日、第一生命保険の記事を書きましたが、本日の日本経済新聞近畿経済面。
近畿圏の新築賃貸マンション向け融資に関する記事が載っていました。

賃貸マンション建設活況

2013/1/9 日本経済新聞

関西で賃貸マンション・アパートを建設する動きが活発になっている。
相続税の増税議論が高まるなか、土地を持つ富裕層が節税に使い始めたため。
地方銀行は建設資金の融資のため専任の営業担当者を配置、昨年４〜９月期の融資額は前年同期比４割伸びた。
住宅メーカーも家賃保証を武器に攻勢をかけている。
ただ供給過剰になれば、家賃収入の減少で節税分が帳消しになる恐れもある。

賃貸マンション・アパート向けの新規融資が増え始めたのは2011年度下半期（10月〜12年３月期）から。
12年度上半期（４〜９月期）は伸び率が一段と拡大した。

関西の地方銀行９行の12年度上半期を集計すると、814億円で前年同期比約４割の伸び。
りそな銀行の関西を中心とする西日本の融資実行額も６割増の約830億円。

国土交通省の統計でも関西の貸家の着工戸数は増加傾向にある。
昨年１〜11月で前年同月比プラスだった月は８カ月。
なかでも９、10月は30％前後も増え、11年１月以降で最も高い水準だった。

賃貸マンション・アパートの建設が増えている背景には相続税対策がある。
政府内では相続税の見直しが議論されており、近い将来は基礎控除の縮小、最高税率の引き上げといった形で増税になるとみられている。
地価の高い都市部に遊休地を持っている富裕層の間では、節税への関心が高まっているという。

需要の開拓を狙って、各行とも営業態勢を強化している。
池田泉州銀行、近畿大阪銀行などの地方銀行や三井住友信託は専任の営業担当者を置いた。
りそな銀は西日本で専任の営業担当者を現在の約30人から12年度末までに約45人に増やす。
みなと銀行は審査部門にも専任部署を設けた。

単身者向けアパートを建てにくい地方では提案する物件を変える。
関西アーバン銀行とみなと銀行は、食事などのサービスがついた高齢者向け賃貸住宅を勧め始めた。

建設請負を狙って住宅メーカーも攻勢をかけている。
積水ハウスは土地オーナー向けに、賃貸物件の見学会「シャーメゾンフェスタ」を始めた。
11年は春だけで、12年は春と秋の２回に増やした。
13年春も３月に関西２府４県など全国で計画している。
大和ハウス工業も奈良市に賃貸アパートの体験施設を開いた。

関西を地盤とするエス・バイ・エルは、建物を一括して借り上げ家賃収入を保証するサービスを始めた。
すでに大手は導入済みで、積水ハウスによれば関西の契約物件の入居率は約98％と高率を維持している。

ただ賃貸マンション・アパートの供給が需要を上回れば、入居率は低下し当初見込んだ家賃収入が得られなくなる。
金融機関や住宅メーカーは、需給や立地を慎重に見極める必要がありそうだ。

う〜ん。。。

地主さんの相続対策による新築着工に関する記事とはいえ、一般経済紙にこれだけの記事が載るようになったら不動産投資も少し過熱気味？

良い収益物件というのは、どんな時にでも出て来るものですが、熱くならず、より一層冷静な判断が必要ですね。