2013.01.14

不動産投資の方法は様々。
正解が一つで無いところが面白い業界ですよね。

・新築と中古
・都市部と地方高利回り
・アパマンと戸建、区分
・レバレッジと現金


いろんな切り口で考えてみても様々な考え方があります。

私の場合、地方高利回り木造アパート、都市部劇古ビル、積算型RC造マンション、戸建、区分。
新築以外は、一応、一通り行っています。

どの投資法も排除せず、それぞれの投資法に設けた基準に当てはめて、投資可否を判断しています。


ただ、どの投資法においてもこだわっている部分があります。
それは、入居者様の質。

検討している物件はどのような属性の入居者が想定されるか？
管理手間が掛かる入居者層は、何かと苦労します。


2006年に不動産賃貸業をはじめて今年で8年目。
関西の自主管理物件で、2ヶ月以上家賃滞納された事例は過去3軒ありました。
いずれも家賃保証会社様から代位弁済を受けましたが、その後、いずれも退去となりました。
（内一軒は強制執行まで行きました＾＾；）

しかし、これ以外で1ヶ月以上の滞納事例はありません。

重要なのは、入居時の審査。
過去滞納された3軒は、「満室になるし、まあいっか」て感じで決めてしまったのが原因でした。
今から思えば、入居申込書の時点でなんとなく感じることが出来る方々。

せっかくの入居申込み。
でも怪しいと思ったら思い切って断わる勇気も必要だと思います。



「管理利回り」
定量的表現ではありませんが、
属性の良い入居者様は管理利回りが高い（＝手間が掛からない）といえます。

入居者属性の観点から、
高利回りだけど管理手間の掛かる物件と、ほどほどの利回りだけど管理手間が掛からない物件。

これも投資スタンスの考え方ですね。
あっ、もちろん目指すは「高利回りで管理手間の掛からない物件」です＾＾

2013.01.15

「宅地建物取引主任者証」

2008年に取得して5年が経過しようとしています。
先日、最寄都道府県の協会から法定講習の案内が届きました。

↓





取引主任者証の有効期限は5年間。
5年ごとに法定講習及び取引主任者証の更新が必要になります。
法定講習は、朝から夕方までまる1日のカリキュラム。

仮に、取引主任者証が期限切れで失効しても、資格登録は抹消されません。
基本的に業務に使わないのであれば更新する必要もありません。

当方、宅建業を行っているわけでもなく、主任者証を使って勤務もしていません。

講習といえば、眠くなる運転免許書の更新を連想します＾＾；
仮に将来、宅建業をはじめたりで取引主任者証が必要になったときに法定講習を受講して、再交付を受けようかと考えていました。


しかし、案内に載っている講習内容を見ると、

・「民法」紛争事例と関係法令・実務上の留意事項
・「都市計画法・建築基準法」関係法令・実務上の留意事項
・「税制」改正税制の主要な内容と実務上の留意事項
・「宅建業と人権」
・「宅建業法」


もしかしたら眠たい？のかもですが、実務に少しは役立つかもと免許更新することにしました。

せっかくの講習機会。
たまにはまじめに勉強してこようと思います。

2013.01.16

フランス大使館旧館跡地に話題の分譲マンションが建設中です。

「プラウド南麻布」
フランスが地主の定期借地権付きマンションです。

↓





先日も雑誌の記事になっていました。

フランス政府が地主の高級マンション

2013/1/8　朝日新聞出版

地主がフランス政府という高級マンションが人気を集めた。
野村不動産と三井物産が東京都港区南麻布4丁目に建設中の「プラウド南麻布」だ。

江戸時代には5代将軍徳川綱吉が麻布御殿を置いた一等地で、仏大使館建て替えプロジェクトの一環。
住人にふさわしいかどうかを見る、簡単な「審査」もあったという。
第1期の販売価格は約6千万〜4億9千万円（2LDK〜3LDK、69〜192平方メートル）だ。
平均坪単価は400万円強、地代も1平方メートルあたり月約100円かかる。
それでも即日完売したのには訳がある。

この物件は、定期借地権付きマンションだ。
通常のマンションのように土地を区分所有するのでなく、地主から賃借するため、「割安」な価格設定が可能になった。
定期借地権は、1992年に施行された借地借家法で新設された。
住宅の場合、50年以上の長期にわたって土地を借り、期限がきたら更地にして地主に返還する。
毎月地代を払うが、建物は自分のものだ。
定借マンションの相場は、通常より2〜3割程度安いとされる。

地主の仏政府は、借り手の「相続」も想定し、期間を通常より長い60年にし、期間満了後は建物も引き取るため、解体費もいらないことが注目された。
7階建てで完成は今秋だ。

「広尾駅」から徒歩7分。
高級賃貸マンション「広尾タワーズ」の脇を通っていく立地も最高。

5代将軍徳川綱吉とか、フランスが地主とかも、富裕層の購買欲をくすぐるキーワードだったのでしょうね。
でも、数億円出すんだったら都内で収益物件が1棟買えます。

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あっ、発想が既に貧乏人？＾＾；

東京、あんまり詳しくないですが広尾には一回住んでみたいです。
イメージが良いから。。。あはは。