2013.02.16

ロシアへの隕石落下。
驚きましたよね。






報道によると、爆発の威力は広島型原爆の３０倍以上だったとか。
被害建物が約3000棟ありながら死者がいなくて不幸中の幸いでしょうか。


隕石による建物被害は火災保険で補償されるのか？
イメージで考えると、外部からの飛来物による衝突と定義されるのでしょうか。


外部からの飛来物としては、

・外からボールが飛んできて窓ガラスを破損
・車両が運転を誤って建物に衝突
・飛行機の部品が落ちて屋根を破損
・風で飛んできた物干し竿が屋根を破損
・近所の犬がトタン屋根に飛びのって屋根を破損

などが一般的に該当します。


一方、火災保険金を払わなくても良い事例（免責事由）として、
「戦争」「内乱」「地震・噴火・津波」は免責になると約款に書かれています。
（ただし地震・噴火・津波は、別途、地震保険に加入しておけば補償されます）


今回のような隕石の場合どうなんでしょうか？
調べた範囲では、免責事由に該当しません。
（約款に書かれていないので全く想定されていないんでしょうネ）

なので、隕石による建物被害は、外部からの飛来物による破損で補償されるようです。
（あくまで調べた範囲なので間違っている可能性もありますが＾＾；）


仮に、隕石が海に落下して津波が起こり、被害にあった場合。
この場合は免責事由となります。。。たぶん。

2013.02.17

物件への買付。
結構な頻度で入れています。

10件入れて1件通れば良い方でしょうか。
とにかく購入の意思表示をしないとはじまらないですからね。


昨年11月頃、お世話になっている業者様から紹介を受け、買付を入れた物件がありました。
専任の物元。
今からちょうど3ヶ月前です。

当時、売主様は買付価格に納得されず保留となりました。
（売主様は、事情で売却期限が決まっていた為、断りではなく、保留扱いに）

それから約3ヶ月。
専任の切れる時期に合わせて、買付が通りました。

この間、他から話が無かったわけではないようです。
（詳細は知らされていませんので推定です）


極端な例ですが、

買付1000万円の両手仲介手数料　：　（1000万円×6÷100+12万円）×税＝75.6万円
買付2000万円の片手仲介手数料　：　（2000万円×3÷100+6万円）×税＝69.3万円



不動産業で一番妙味があるのは、やはり物元。
物元業者様は、どこの話しを優先すればよいか考えます。

だから、物件紹介するなら仲介業者より買主を探すことなんでしょう。

奥が深いです。
粛々と無事契約が終わることを願ってます。

2013.02.18

本日、平成24年分の所得税確定申告が始まりましたね。

TVニュースでは、
・芸人スギちゃんが「青色申告会確定申告スタートキャンペーン」の一日広報部長に就任
・女子レスリング・吉田沙保里選手が名古屋市の名古屋国税局で申告
・東京・品川税務署では、俳優の高橋英樹さん夫妻が、電子申告システム「ｅ−Ｔａｘ」を利用

等々。
ＰＲには余念がないようですネ。


さて、私の準備状況。
やよいの青色申告を使って作成中です。






2007年から個人名義で物件を買っていないので申告作業は毎年ほぼルーチンワーク化。
入居率と経費の大小で所得が変動している程度です。

個人所有の長崎アパートと札幌マンションは今年、共に高入居率でした。

特に長崎アパートは、年後半ずっと満室。
約6年間所有していますが、表面利回り24％が幸いして、今年、キャッシュフローの合計額が物件購入価格を超えました。
地方高利回り系アパートのメリット部分でしょうか。

今年、長崎アパートの建物減価償却期間が終わります。
（厳密には、旧の減価償却法なので、取得費の5％が帳価として残ります）

ゴン不動産管理法人へ売却して所有を継続するか、売却するのか。
市況とにらめっこしながら決めたいと思います。