低コストリフォーム

2013.05.01



ゴールデンウィーク中もリフォーム作業が進む大阪戸建2号。
述べ床面積が約60平米の木造二階建一軒家です。

物件の素性を考え、ベーシックな低コストリフォームを追及しています。
キッチンとトイレの形が少し見えてきました。



・キッチン交換


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キッチン本体交換、6万円。
吊戸棚を黒に塗装し転用、約2万円。
キッチンパネル貼付、約3万円。

合計約11万円。

このキッチン、安くて最近のお気に入りです。



・トイレリフォーム


DSC_0106.jpgDSC_0008.jpg


床CF貼り、約1万円。
便器本体交換(ウォシュレット転用)、5万円。

計約6万円。


木部塗装はまだ終わってませんが、十分奇麗になりました。
清潔感重視で考えると十分です。

外壁塗装を含む内外装リフォームの総額で目指すは100万円。
連休明けには完成しそうです。



posted by ゴン at 23:30 | Comment(2) | 17.大阪戸建2号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

介護賃貸併用住宅

2013.05.03



収益マイホームの新しい形?が記事になっていました。

「稼げるマイホーム」を実現? 介護賃貸併用住宅のメリット
SUUMOジャーナル 5月2日(木)配信



最近増えているという「賃貸併用住宅」。
マイホームを建てる際、自分たちの住居部分とは別に賃貸住居を併設。
住宅ローンの一部あるいは全部を家賃収入で賄ってしまおうという賢い選択肢です。
しかし、所有している土地が駅から遠くて賃貸向きじゃなかったり、立地がよくても入居者とのトラブル等に不安を覚えたり、さらにはそもそも入居者が見つかるのかという不安だったり、いざ建てるとなると心配事もチラホラ…。

そんななか、これらの悩みを一掃する手段としてS-FITが「介護賃貸」併用住宅なる試みをスタート。
「稼げるマイホーム」と銘打たれた、新しい住まいの仕組みを取材しました。


■住宅ローンを大きく上回る家賃収入を安定的に確保

そもそも都心でもなかなか借り手がつかず、空き家が増えているこのご時世。
よほどの一等地でもなければ高い入居率を確保し、安定的に家賃収入を得ることは叶いません。
そこで、新しい選択肢として登場したのがS-FITの「介護賃貸」併用住宅。
新築戸建ての1階部分を、個人の住まいとしてではなく「介護事業者」に貸し出し、デイサービスなどの介護施設として利用するというもの。
S-FITの浅尾銀士さんによれば、介護賃貸の場合はむしろ駅から離れた古い住宅街のほうがニーズは高く、たとえ駅から15分以上離れているような賃貸経営としては厳しい場所でも安定的な家賃収入が見込めるとか。
例えば、施工費3800万円の介護賃貸併用住宅の場合、月々のローン返済額は約14万円。
対して1階家賃収入は月20万円。
つまり、ローンを返しつつ月々6万円が浮く計算。
まさに「稼げるマイホーム」といえましょう。


■介護賃貸のメリットとリスク

プロセスとしては、こう。
(1)オーナーの土地に「介護賃貸」併用住宅を建築

(2)介護施設部分をオーナーからS-FITに貸し出し

(3)「サブリース(※)」という形でS-FITが介護事業者に貸し出し

間にS-FITが入るため、オーナーはほぼノータッチで、住宅ローンを上回る「不労所得」だけを毎月確実に得られるのがポイント。
もし、途中で介護事業者が退去した場合でも、借主はS-FITなので家賃収入が滞ることはなく、しかも20年からの一括借り上げで賃料10年間固定とかなりの好条件です(新築の場合)。

なお、リスクとしては、例えば介護報酬の大幅な改定などで介護事業者の収益が著しく減少した場合は「固定期間中であっても賃料を見直す場合あり」という但し書きがついていること。
また、将来介護施設の基準が変わった場合は大幅なリフォームが必要となる可能性も。

とはいえ、これからはさらに介護施設が必要となることは間違いないわけであり、空室対策に悩む賃貸住宅事情を考えると、将来を見据えた介護賃貸併用住宅は明るい選択肢といえそうです。
立地が悪いからと土地を眠らせておくくらいなら、検討してみるのもアリかもしれませんね。



サブリースが少々、いや・・・、だいぶ気になりますが、着眼点が面白いですね。
介護事業者が一戸建を探している話は以前から聞いていましたのでまだまだ需要はあるのだと思います。

いつの時代も頭は柔軟にしておかないとですね^^



posted by ゴン at 07:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売買契約完了

2013.05.04



ゴールデンウィーク期間中。
先日も少し書いていましたが、資産処分の為に物件を1つ売却で売買契約しました。

買主様は現金決済。
ローン特約が付かないのでほぼ、間違いないと思います。

引渡しはゴールデンウィーク明けすぐの予定です。


決済する場所は、私が聞いたことが無い外資系の金融機関。
買主様が日本人ではないので、決済金融機関も少し変わっています。

今までと異なるので少し、楽しみでもあります。



外国人でも日本で住宅を持つことは自由です。

しかし、報告義務の条件に当てはまる場合、20日以内に日本銀行を経由して財務大臣宛てに、取得名義人氏名や取得価格などを報告しなければいけません。
その条件とは、




<報告義務なし>

@ 『居住者(買主)』が『居住者(売主)』から買う。
A 『非居住者(買主)』が『非居住者(売主)』から買う。


<報告義務あり>

B 『居住者(売主)』から『非居住者(買主)』が買う。
C 『非居住者(売主)』から『居住者(買主)』が買う。


resident.gif



今回は、居住者外国人なので@。
報告義務はないそうです。

ただし、買主様が海外から送金して今回の不動産を購入する場合。
報告義務が発生するとか。


今回の取引。
色々と勉強になってます^^



posted by ゴン at 23:30 | Comment(0) | 16.任売戸建1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

新築RC造賃貸マンション見学会

2013.05.05



remさんが横浜で建築していたRC造の6階建て賃貸マンション。
竣工したそうで、先日行われた見学会に参加してきました。

remさんとは、以前からブログコメントでやり取りしていましたが、今回が初対面でした。
沢さん、あかちゃんさん、狼さん、母ウッチーさん、ひろ*さん、かもちゃんさん等、そうそうたる面々約60名がご参加されていました。


建物外観。
とてもかっこよかったです!


共用階段から見上げたところ



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出窓



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開放感のある出窓。
ただの出窓ではありません。

使い勝手を追求しながら、容積不算入となるよう設計上の工夫がなされていました。




ベランダ



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スキップベランダでした。
壁の圧迫感を減らして開放感を出すために行ったとか。

女性投資家から子供が転落しないか心配との意見もありましたが、高層階の開放感を高める素敵なアイデアだと思いました。


その他、コストダウンと効率化等のアイデアが随所に散りばめられていました。

remさんによる現地説明で、完成まで丸2年を要した誤算の数々(水道敷設、近隣対策、土地の障害、施工ミス等)を赤裸々に語っていただきました。
現地説明会だからこそ聞けるとても貴重な情報でした。


その後は、懇親会に参加。
様々な方とお話させて頂き、いろんな学びがありました。
関西から遠征して大正解^^

remさんをはじめ、お会いした皆様。
ありがとうございました。



posted by ゴン at 18:30 | Comment(4) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする