2013.05.05

remさんが横浜で建築していたＲＣ造の6階建て賃貸マンション。
竣工したそうで、先日行われた見学会に参加してきました。

remさんとは、以前からブログコメントでやり取りしていましたが、今回が初対面でした。
沢さん、あかちゃんさん、狼さん、母ウッチーさん、ひろ＊さん、かもちゃんさん等、そうそうたる面々約60名がご参加されていました。


建物外観。
とてもかっこよかったです！


共用階段から見上げたところ

↓






出窓

↓





開放感のある出窓。
ただの出窓ではありません。

使い勝手を追求しながら、容積不算入となるよう設計上の工夫がなされていました。




ベランダ

↓





スキップベランダでした。
壁の圧迫感を減らして開放感を出すために行ったとか。

女性投資家から子供が転落しないか心配との意見もありましたが、高層階の開放感を高める素敵なアイデアだと思いました。


その他、コストダウンと効率化等のアイデアが随所に散りばめられていました。

remさんによる現地説明で、完成まで丸2年を要した誤算の数々（水道敷設、近隣対策、土地の障害、施工ミス等）を赤裸々に語っていただきました。
現地説明会だからこそ聞けるとても貴重な情報でした。


その後は、懇親会に参加。
様々な方とお話させて頂き、いろんな学びがありました。
関西から遠征して大正解＾＾

remさんをはじめ、お会いした皆様。
ありがとうございました。

2013.05.06

平成21年と平成22年。
素敵な税制があったのを覚えているでしょうか？

「平成２１年及び平成２２年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」

事業者が、平成２１年１月１日から平成２２年１２月３１日までの期間内に、国内にある土地等の取得をし、その取得の日を含む事業年度の確定申告書の提出期限までにこの特例の適用を受ける旨の届出書を納税地の所轄税務署長に提出した場合において、その取得の日を含む事業年度終了の日後１０年以内に、その事業者の所有する他の土地等の譲渡をしたときは、その先行して取得をした土地等について、他の土地等の譲渡益の８０％相当額（その譲渡の日を含む事業年度においてこの特例の適用を受けるその先行して取得をした土地等が平成２２年１月１日から平成２２年１２月３１日までの期間内に取得をされたもののみである場合には、６０％相当額）を限度として、圧縮記帳ができることとされます。

（注） 　土地等が棚卸資産である場合には、他の課税の特例と同様に、本特例の対象にはなりません。また、個人事業者の所有する土地等が事業用資産でない場合には、本特例の対象とはなりません。

分かりにくい文章ですが、要約すると下記の表になります。

↓





私の場合、この税制にあわせ平成21年〜22年に4つの収益物件を購入し届出を行いました。
その後、平成21年以降に資産処分で5つの物件を売却しましたが、この課税特例のおかげで、売却益の80％もしくは60％は、課税の繰り延べが合法的に可能です。

また当時、同時創設されていた、
「平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除」
→該当年に購入した土地等を5年超所有した後に譲渡した場合、1000万円まで譲渡税非課税

こちらは届出不要ですので、該当年度に購入した土地等を売却して利益が出れば20年後でも30年後でも適用が可能です。

早ければ平成27年以降から適用可能。
忘れてしまえば全く意味がありません。



不動産賃貸業は税金とのお付き合いが不可欠です。
その税制は全てお国（お役人）が決めています。

ならば、つまらない脱税を考えるぐらいなら、税制を知り、その税制に合わせて購入物件を考え、正々堂々と節税をした方が賢いですよね。
常にアンテナを張るべきだと思います。

2013.05.07

ありがちなニュースを見かけました。

タイ投資ファンドを集団提訴＝出資者「運用なく詐欺」―大阪地裁

時事通信 5月3日(金)配信

元本保証や高配当の説明で出資金を集めたタイの日系投資会社「アジア・パートナーシップ・ファンド」（APF）のグループ会社が配当を行わず解約にも応じないとして、投資家16人が3日までに、グループ会社4社とAPF代表の日本人男性（46）らを相手に、計約4億6200万円の損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。

訴えられたのは「A．P．F．アセットマネージメント」（大阪府東大阪市）など。
原告は愛知、大阪、兵庫などの30〜50代の投資家らで、4月25日に提訴した。


訴状によると、代表らは2005年8月〜10年4月ごろ、「バンコクの不動産を格安で買収し、家賃収入を得る仕組みを作った。戦争でも起こらない限り損はしない」と一般投資家を勧誘。
年6％の高配当や元本保証などをうたい、計45ファンドへの出資を募った。
投資家らはアセット社などと契約する形で出資したが、10年5月に配当がストップし、償還にも応じなくなったという。

原告側は、APFは出資金をファンドごとに管理せず、グループ会社の口座にまとめた後に、同社の運転資金などに流用したと主張。
代表の個人的出費に使われた疑いもあるとしている。

原告側の代理人弁護士は「APFには運用の意思がなく、投資詐欺だ」とし、元本保証や利益が確実に出るとの説明が出資法違反などに当たると主張する。

アセット社は「担当者がいないので分からない」としている。

オリンピック選手も広告塔にしていたとか。
投資話で多額の出資金を集めていたようです。


海外投資で成功されている方を何人か存じ上げていますが、
例外なく、何度も海外へ足を運び、自らの目で判断して投資されている方ばかりです。


騙した人が一番悪いと言う前提での話しではありますが・・・、
数日行っただけ（もし行ってないなら論外）で美味しい投資話を信用してしまったなら、ちょっとそれはそれで問題があったように思います。

投資は自己責任。
「知らないものには投資しない」
これ鉄則ですね。