2013.09.10

当方が自主管理している1棟物。
現在、大阪府と兵庫県に計5棟あります。

今まで、定期清掃も自分で行ってきました。
一番長い自主管理物件で5年強。

夏は汗だらだら、冬はブルブル＾＾；
でも健康のために運動を兼ねていると思えば意外と苦痛ではありませんでした。
かなり健康的だとは思います。

しかし最近、順次、定期清掃をビルメンテナンス会社に発注。
計3棟の日常清掃を外注化しました。


使ってみての正直な感想。
「餅は餅屋」です。

持っている道具や清掃ノウハウ、我々素人とは異なるのでしょう。
至る所がきれいになり、建物全体でより清潔感が出るようになりました。

清掃頂く頻度や建物規模によって委託費用は異なりますが、おおむね1〜3万円/月程度。
外注化のコストパフォーマンスはかなり高いと思います。

空いた時間は、社長業としてよりクリエイティブな仕事に使いたいです。
あくまで理想論ですが＾＾；


賃貸業において「清潔感」は重要なキーワード。
入居率にも関わってくるので無視できないですね。

2013.09.11

面白いソーラーパネルキットが発売されました。

駐車場を発電所に変える太陽光システム

2013/9/11 スマートジャパン

日の光がさんさんと当たる駐車場の屋根は、太陽電池モジュールの設置場所として適している。
発電のために別途土地を用意する必要もない。
太陽光発電システムの大量普及に向く設置方法だ。
イー・コモンズ・ジャパンが車を6台駐車可能な「ソーラパーキングステーション 16.5kW システム」を発売した。






このシステムはコンクリート基礎の上に設置する。
幅21メートル、面積130平方メートルの土地に、6台の車を駐車できる状態で太陽光発電が可能である。
システム価格は500万円。
固定価格買取制度を利用すれば、駐車場の賃料と組み合わせて6年弱で償却できるという。

設置の基本単位は車を2台分で、設置幅は約6.5メートルになる。
標準のシステムに連結して駐車台数を増やすこともできる。
太陽光モジュールの高さは前方が約2メートル、後方が3メートルで、設置角度は10度である。
ミニバンのサイズまで駐車できる。

発売メーカーのＨＰを見ると、太陽光発電単体では表面利回り約12％（発電量60万円/年）。
これに6台分の月極駐車料金がプラスされます。

例えば、1万円×6台×12ヶ月＝72万円
60万円＋72万円 ＝ 132万円÷500万円 ≒ 表面利回り26％


売電収入と駐車場賃料のダブル収入は魅力的。
災害時は予備電源としても使用することができ、防災対策にもなります。

もちろん、土地価格は含まれない利回りですが、「グリーン投資減税」＋「20年間の全量買取制度」を活用すれば、既存駐車場に投資しても面白いかもですね。

2013.09.12

今年6月で終えた6期目の資産管理会社決算。
今までに無く見栄えのよい決算書となりました。

そこで、既存借り入れ分の金利交渉を行うことにしました。
交渉過程で、銀行員の求めに応じ、定期貯金等を積み増しすることで、2つの物件の借入金利がそれぞれ-0.5％下がりました。

100万円借りていた場合、0.5％分だと5000円/年の金利圧縮。

でも、
1000万円だと5万円/年。
1億円だと50万円/年。

決して小さくない金額です。
「チリも積もれば山」とはまさにこの事ですよね。



さらに決算書の内容や運営状況、加熱する市況等を加味し、所有する1物件を資産処分（売却）することにしました。

買主様にとっても融資が出やすい9月。
引渡しが終わるまで分かりませんが、話しを持ち込んで即、交渉の方がまとまりました。


得られた売却資金をどうするか。
繰上げ返済や再投資等々、様々な選択肢を検討して事業の安定化を図りたいです。


2012年09月17日　「含み益」の怖さ


過去の歴史にも学ばないといけません。