固定金利期間中の売却

2013.10.01



先日売却した1棟物マンション。
実は固定金利で借入れしており、売却時、まだ固定の残存期間が約2年ほどありました。

当然、売却に当たっては違約金を払うことに。



以前、ブログ記事でこんな事を書いていました。



一般的に、
長期固定金利を選んだ場合のデメリットとして、固定金利期間中に物件売却した場合に多額の違約金が発生すると言われています。
「期限前弁済の違約金」と言われるものですね。

違約金の計算方法は、各金融機関によって様々。
単純に、残存元本の2.0%を違約金と設定しているところもあれば、再調達金利を加味して算出する金融機関もあります。
私がお借りしている金融機関は後者のタイプです。


「違約金=
  残存元本×(約定利率−再調達利率)×残存期間」



再調達利率は、変更日における円金利スワップ市場における調達金利が適用されます。

この方式の一番のメリットは、期限前弁済する時の再調達利率が約定利率と同一または上回っている場合、違約金が発生しないことです

低金利の今、固定金利で借り入れし、将来インフレが起こった後に固定金利期間中の物件を売却する場合、違約金が発生しない確率が高まります。
上記経済状況なら、仮に違約金が発生しても微々たる物でしょう。

この先、更に再調達金利が下がるリスクもありますが、この下はもう底が見えています。

所有物件を一定期間保有した後、売却を想定しているなら、各金融機関の違約金計算方法の確認をお勧めいたします。
シミュレーション結果によっては、金利急騰リスクのヘッジで固定金利を選択するのも一考だと思います。




今回の売却に伴って実際に発生した違約金。
その額は、一括返済した残債の約0.5%となりました。
仮に1億円だったなら50万円が違約金と言った感じです。

私の場合、融資総額の約70%で固定金利を選択しています。

インフレでない現在、多少、違約金が発生するのは仕方ないですね。
むしろ逆に、違約金がこの程度ならば、リスクヘッジの為に積極的に固定金利を選択する戦略は間違ってないと、今回の売却で再認識しました。



posted by ゴン at 18:40 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

箕面温泉スパーガーデン

2013.10.02



関西人なら誰もが聞いたことがありますよね。

昔からテレビコマーシャルが良く流れていました。
懐かしいです^^







天然温泉つき日帰り入浴施設の草分け的存在でした。
1968年(昭和43年)竣工。

しかし近年、相次ぎスーパー銭湯が開業したことで客足が遠のき、2012年に事実上倒産。
スパーガーデンは閉鎖となりました。

2013年、再建のスポンサーに大江戸温泉物語がつくことになり、今月、「大江戸温泉物語 箕面温泉スパーガーデン」として営業を再開するそうです。


通りかかった時に立ち寄って見ました。



IMG_20131002_13274703.jpg



エレベーターがドーーーンとそびえ立ち、昭和の匂いがプンプンするたたずまい。
昭和の勢いある高度経済成長時を感じさせる建物でした。

中は改装工事の真っ最中。
リニューアルオープンで繁盛すると良いですね。



posted by ゴン at 19:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

気が付けば利回り星人?

2013.10.03



「表面利回り」
売り収益物件の概要書には、必ず目立つ位置に記載されています。

すでに収益物件を所有されている方にとって、「表面利回り」は何の意味も無いことは良くご存知と思います。
重要なのは実質利回り。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間家賃収入−維持諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100


実質利回りの計算に含まれる維持諸経費には、固定資産税、都市計画税、火災保険料、客付費用、建物管理費、修繕費用などが含まれます。
これらを考えず、表面利回りだけに踊らされるのは愚かの骨頂です。


私の場合、土地建物の積算評価額や、内部収益率(IRR)、借入償還余裕率(DSCR)、損益分岐比率(BER)、自己資金利回り(CCR)、実質利回り(FCR)などの基準を決めて、総合的に判定して購入の可否を判断してきました。

その中でも、資産が無い状態ではじめた私にとって、実質利回り(FCR)はキャッシュフローに直結するのでかなり重要。
最低ラインを10%に決めて購入してきました。


で・・・、
今まで購入した物件を改めて振り返ってみると、完全に利回り星人になってました。



@札幌マンションA号   26戸  利回り15.8%
A札幌マンションB号   26戸  利回り15.3%
B長崎アパート      12戸  利回り24.4%
C大阪マンション     14戸  利回り16.6%
D兵庫マンション     12戸  (売却済)
E新築区分マンション    1戸  (売却済)
F千歳アパート       8戸  利回り37.1%
G大阪市ビル        3戸  利回り15.1%(大規模改修後)
H奈良区分マンション    1戸  (売却済)
I低層区分マンション    1戸  利回り20.1%
J特殊区分マンション    1戸  利回り24.0%
K大阪戸建1号       1戸  (売却済)
L奈良区分マンション2号  1戸  (売却済)
M大阪マンション2号   10戸  利回り18.1%(大規模改修後)
N奈良戸建1号       1戸  (売却済)
O任売戸建         1戸  (売却済)
P大阪戸建2号       1戸  (売却済)
M大阪マンション3号    4戸  利回り18.6%(大規模改修後)



地方都市中心に、表面利回り15%以上のファミリー物件が中心。
1棟を除き、エレベータが無くて維持費の安い(実質利回りが高い)低層物件です。

これって利回り星人と言えなくも無いです。
私的には良い物件を安く買った結果だと自負しているのですが、、、^^;


投資スタイルって個々の考え方が強く出ます。

投資スタイルに正解なし。
各々の信念に基づいて各々のスタイルを見つけ、愚直に邁進するのが正解だと思います^^



posted by ゴン at 21:30 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

世界一高い軽自動車

2013.10.04



軽自動車。
維持費の安さとお手軽な価格で広く普及しています。

一番高い軽自動車はいくらするのかな?
気になってちょっと調べてみました。


たぶんですがホンダNBOX



common_image.jpg



188万円だそうです。
軽とは言え、この装備でこの価格なら許容できそうです。


で、ネットを調べていて驚きの軽自動車を見つけました。



BVpyejrCAAMzhkp.jpg



中古車なのに7075万円!!!

不動産の概要書でもたまに桁間違い見かけますよね。
この軽自動車も値付け間違いでしょう。





不動産と全く関係ないネタでした^^;
皆様、良い週末を^^



posted by ゴン at 18:00 | Comment(0) | 車・キャンピングカー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする