2013.10.19

先日売却した1棟マンション。
入居者様2人からご連絡を頂きました。

新しい所有者様が、所有者変更のお知らせを投函したからだと思います。

「資金繰りに困っての売却ですか？」と心配されました＾＾；

資産処分での売却だった事をご説明。
「今まで、色々とご配慮頂きまして有難うございました」
「ありがとうございました。ゴン資産管理会社の益々の発展を願っていますね」

とてもうれしい言葉を頂きました。
こんな素敵な店子様には、現所有物件へ引っ越して頂きたいぐらいです＾＾


入居者様と直接触れ合う自主管理。
辛いこともありますが、こういうことがあるとやってて良かったと思います。

気が付けば、ゴン資産管理会社で毎月家賃約300万円分の自主管理を行うまでに。
普段忘れがちですが、いつの間にか結構な管理規模になっています。



なぜ今まで1人で務まっているのかを考えてみると、所有物件の中心を30〜40代のファミリーにしている事であまり手間が掛からないのが大きいと思います。

いつかは出くわすであろう夜逃げ。
実は・・・、自主管理をはじめて約5年ですが、まだ一度も経験したことがありません。
（そのうち自主管理物件でも経験することになるとは思いますが・・・）


自主管理するなら入居審査は慎重にが大前提。
管理委託するなら審査のハードルを下げる（もしくは管理会社に一任）と言う判断もありです。

不動産賃貸業だけに忙殺されないよう。
管理手間を低減すると言う観点はとても必要だと思います。

常に経営者としての視点は忘れないようにしたいです。

2013.10.20

「囲い屋」ってご存知ですか？
毎度ですが、、、大阪市での生活保護費関連のニュースです。

ホームレス集め生活保護費ピンハネ…組員ら逮捕

読売新聞 10月19日(土)配信

生活保護受給者から家賃保証名目で現金を詐取したとして、大阪府警捜査４課は１９日、山口組系暴力団組員で、不動産会社「住宅管理ビックライフ」（大阪市西成区）の実質経営者・伏見泰和被告（４６）（別の詐欺罪で公判中）ら４人を詐欺容疑で逮捕した。

受給者に入居先をあっせんしては「家賃保証」の名目で数万円を徴収、詐取額は年間約４０００万円になるとみられる。
伏見被告らは大阪市内でマンション約７０棟の部屋を借りて受給者約２０００人にまた貸ししており、家賃の差額などで年間約２億円の利益を上げていたという。
府警は、一部が暴力団の資金源だったとみて調べる。

発表では、伏見被告らは２０１０年１０月〜昨年３月、同市内のマンションに受給者の男性３人を入居させた際、「提携する家賃保証会社に支払う金が必要」などとうそを言い、計５万円を詐取した疑い。
伏見被告は容疑を認めているという。

府警によると、受給者の多くは、ホームレス生活をしていた際に同社側から声をかけられ、住居のあっせんを受けていた。
府警は、ホームレスを集めて生活保護を受給させた上、保護費を吸い上げる「囲い屋」グループとみている。

囲い屋（かこいや）とは、生活保護費を奪いとる悪徳業者である。
（ウィキペディアより）

大阪市も数年前から汚名返上に躍起となっているようですが、根は深そうです。。。


家主側も注意が必要です。
暴力団等反社会的勢力排除条項が規定された現在、知って加担することは大問題。
反社会的勢力に加担する事だけは避けたいですね。

2013.10.21

ファンドバブル時代に高値で取引され、その後、塩漬けになっていた地方物件も動き出したようです。

不動産マネーは地方を目指す　割安感で脚光

2013/10/20 日本経済新聞

■塩漬け物件にも動き

「とうとう、あの物件までが売買の対象になるのか」……。
ある不動産ファンドの幹部は感慨深げにつぶやいた。
あの物件とは、福岡を代表する“夜の街”中洲地区の中心に立つ複合商業施設「ｇａｔｅ’ｓ（ゲイツ）」。
現在の中核テナントはドン・キホーテと有料場外馬券売り場。
中洲は百貨店や商店街を擁する博多地区と天神地区に挟まれているが平日の昼間は買い物客はおろか、人影もまばら。
商業施設の立地としては恵まれていない。

ゲイツが脚光を浴びたのは私募ファンドが欧米投資銀行の融資を受け国内不動産を買いあさった「ファンドバブル」がピークを迎えた2007年。
不動産ファンド大手のケネディクスが米ＡＩＧ系のファンドに200億円前後で売却。
地方の高値売買の案件として注目を集めた。
だがその後バブルは崩壊。
長らく塩漬けになっていたがＡＩＧに代わって所有権を持つ外資系投資銀行が福岡の不動産市場の活況ぶりを受け最近売りに出し、話題を呼んでいる。

投資マネーは福岡の不動産市場を席巻している。
米系のメットライフアリコ生命保険は２月、天神地区の中心部にある商業ビル「天神西通りスクエア」を約100億円で取得。
米モルガン・スタンレーのファンドも７月、市内のオフィスビル「大博多ビル」を約50億円で購入した。
「福岡市中心部で、足元のビル入札価格は昨年に比べ２割ほど高くなった」（地元不動産幹部）

賃貸住宅でも、ＲＥＩＴの大和ハウス・レジデンシャルやシンガポールＲＥＩＴのアスコット・レジデンス・トラストなどが福岡の大規模賃貸マンションを取得した。
「購入した海外投資家が地元の富裕層に短期で転売するケースも目立つ」（台湾系不動産運用会社のアジリティー・アセット・アドバイザーズの海保欣司社長）という。

なぜ福岡が人気なのか。
「九州新幹線の開業による人口流入やアジアの窓口機能など、今後の成長シナリオを資金の出し手である機関投資家に説明しやすい」（三井住友トラスト基礎研究所の加藤えり子部長）からだ。
投資マネーの矛先は復興需要シナリオを描ける仙台にも向かっている。

６月に上場したＲＥＩＴ、野村不動産マスターファンドは、仙台市の繁華街に立地する商業施設「一番町ｓｔｅａｒ」を取得した。
「ＺＡＲＡ」や「プーマストア」が入店、賃料は１坪（3.3平方メートル）５万〜６万円以上と東京都心の最高クラスのオフィスビル並み。
同ＲＥＩＴの保有資産を運用する野村不動産投資顧問の片岡隆執行役員は「一等地であれば、地方物件でも賃料は底堅い」と強調する。
ケネディクスも２月、同市内のオフィスビルに機関投資家と共同投資した。

札幌でも不動産の投資需要が活発だ。
シンガポール系医療関連のヘルスウェイ・メディカルグループが特別目的会社（ＳＰＣ）を通じて介護付き有料老人ホームを取得したほか、「リスク分散を狙って２億〜３億円のオフィスや賃貸住宅を東京の富裕層が買っている。
築年数が新しいものは値上がりが目立つ」（東急リバブル）という。


■大阪にもマネー流入

東京に次ぐ経済規模の大阪にも不動産マネーは流入している。
足元で注目を集めた物件は、日本リテールファンドが10月初旬に取得した商業施設「Ｇビル心斎橋03」。
取得額は223億円と金額もさることながら、投資利回が４％前半と大阪の商業施設としては低水準だったためだ。
場所は大阪の一等地。
テナントには「ユニクロ」の旗艦店が入る。
ドイツ銀行グループのファンドから相対取引で取得し、「買う決断が遅れれば入札になり、値段も上がっただろう」（同ＲＥＩＴの運用会社、三菱商事・ユービーエス・リアルティの辻徹社長）と説明する。

（中略）

オリックス不動産投資法人は15日、11月に５物件を購入すると発表した。
５物件中３物件は金沢、秋田と地方だ。
金沢は繁華街の賃貸住宅、秋田はＪＲ秋田駅近くの商業施設で、想定する投資利回りは７％前後。
「５物件の平均利回りは5.1％。都心物件と安定した収益が見込める厳選した地方物件の組み合わせで、分配金利回りを高める」（同ＲＥＩＴを運営するオリックス・アセットマネジメント）

2006年頃の雰囲気に似てきましたね。
ただ、現在も空室率は高止まりで、家賃上昇の気配も全く感じられません。

家賃が上昇するようなインフレになればもう少し景気の良い話が続きそうですが、、、
この先どうなるか、注視ですね。