2013.10.22

不動産賃貸業と火災保険はきっても切り離せません。
リスク回避で火災保険に入るのはもはや当たり前ですよね。

火災保険は、普通、建物ごとに契約することが一般的です。
ところで、法人名義で加入する場合、火災保険料の交渉が出来るのをご存知でしょうか？

「法人向け火災保険料は交渉できる時代」
自由化されていることは意外と知られていません。

相見積もりを取って単純に比較をしていないでしょうか？
優秀な保険代理店だと、様々な割引が適用になる様、素敵な提案をしてくれます。



火災保険料は平成15年度から値上げとなります。

火災保険料、引き上げへ＝15年度にも、3〜5％

時事通信 10月22日(火)配信

住宅や家財道具を補償する家庭向け火災保険の保険料が、2015年度にも引き上げられる見通しとなった。
自然災害の増加などで保険金の支払いが増え火災保険の収支が悪化しているため。
損害保険各社で構成する損害保険料率算出機構は22日までに、火災保険料の算出基準となる「参考純率」について、3〜5％程度引き上げる検討に入った。

台風や豪雨などの自然災害の増加や住宅の老朽化により、水漏れ事故などが増える傾向にある。
機構は損保各社の実績を検証した上で、今年度末までに金融庁に改定を届け出る。
参考純率改定を踏まえ、損保各社は自社の火災保険料引き上げを検討する。

実際に保険料が引き上げられると、ある大手損保の契約者の場合、木造の一戸建て住宅で年間約1000〜3000円、マンションで同数百円の負担増となる。

素敵な代理店とタッグを組むことで、火災保険料の見直しを検討した事が無い法人オーナーは劇的に保険料が下がるかもですよ＾＾
少なくても、値上げになるコストアップ分は吸収できるかも！？

複数棟お持ちの法人オーナーなら、包括契約も面白いと思います＾＾

2013.10.23

物件購入でお世話になることが多い金融機関。
各金融期間の融資基準は常に変化しますよね。

最近だと、木造に融資しなくなったスルガ銀行が有名でしょうか。


2005年から2006年頃にかけて一斉を風靡した三井住友銀行のアパートローン。
ノンリコースローン、フルローン、オーバーローン等々。
今から考えたら、ありえないぐらい収益不動産向け融資に積極的でした。

当時、この本の著者金森さんが火を付けたのは有名です。


1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
金森 重樹 (著)

↓





賛否両論の本。
（その後改訂版が発売になっています）
年収200万円のOLが1億円程度の1棟物をオーバーローンで購入した話は衝撃でした。

様々な否定的な声を聞きますが、私の場合は、この本がきっかけで不動産投資をはじめる勇気をもらいました。

その後2008年春頃、三井住友銀行がアパートローンの貸し出し基準を一気に厳しくし、フィーバー？は終了しました。


改めて最近までの融資情勢の変化を振り返ってみると、どこかの銀行が融資を絞っても、別の銀行が入れ替わるように融資が開いているんですよね。

「情報は鮮度が命」とよく言いますが、融資情勢もまさにこれに当てはまります。
最近、ある都市銀行が収益不動産の評価方法を変えたと聞きました。

変更があったと聞けば即確認。
その行動力が融資成功の道へと導くのだと思います。

2013.10.24

今月末購入予定の1棟物。
金融機関から購入資金の融資を受ける予定です。

金銭消費貸借契約（通称：金消契約）を行うために金融機関まで行って来ました。
金消契約とは、
その言葉の通り、金銭を消費する（収益物件を購入する）ために借り入れる契約のことです。

今回は熟慮の結果、変動金利で借り入れる事にしました。
なぜならここ最近、長期金利が低下傾向。

直近一ヶ月の新発10年国債利回り推移

↓





一ヶ月前より約０．１％下がっています。

今回借り入れさせて頂く金融機関の場合、毎月末に翌月の固定金利表が発表されます。
11月のアパートローン金利表がそろそろ発表されますが、確実に下がる方向だと思います。

今月末の引渡し決済時はとりあえず変動金利で借り、来月になってから下がるであろう11月の固定金利表で設定してもらう予定です。

不動産賃貸業の場合、長期間お世話になる金融機関からの借入れ。
仮に0.1％下がるだけでもかなり大きいです。

チリも積もれば山。
貪欲に低金利を目指したいです。