先日売却した1棟物マンション。
実は固定金利で借入れしており、売却時、まだ固定の残存期間が約2年ほどありました。
当然、売却に当たっては違約金を払うことに。
以前、ブログ記事でこんな事を書いていました。
↓
一般的に、
長期固定金利を選んだ場合のデメリットとして、固定金利期間中に物件売却した場合に多額の違約金が発生すると言われています。
「期限前弁済の違約金」と言われるものですね。
違約金の計算方法は、各金融機関によって様々。
単純に、残存元本の2.0%を違約金と設定しているところもあれば、再調達金利を加味して算出する金融機関もあります。
私がお借りしている金融機関は後者のタイプです。
「違約金＝
残存元本×（約定利率−再調達利率）×残存期間」
再調達利率は、変更日における円金利スワップ市場における調達金利が適用されます。
この方式の一番のメリットは、期限前弁済する時の再調達利率が約定利率と同一または上回っている場合、違約金が発生しないことです。
低金利の今、固定金利で借り入れし、将来インフレが起こった後に固定金利期間中の物件を売却する場合、違約金が発生しない確率が高まります。
上記経済状況なら、仮に違約金が発生しても微々たる物でしょう。
この先、更に再調達金利が下がるリスクもありますが、この下はもう底が見えています。
所有物件を一定期間保有した後、売却を想定しているなら、各金融機関の違約金計算方法の確認をお勧めいたします。
シミュレーション結果によっては、金利急騰リスクのヘッジで固定金利を選択するのも一考だと思います。
今回の売却に伴って実際に発生した違約金。
その額は、一括返済した残債の約0.5％となりました。
仮に1億円だったなら50万円が違約金と言った感じです。
私の場合、融資総額の約70％で固定金利を選択しています。
インフレでない現在、多少、違約金が発生するのは仕方ないですね。
むしろ逆に、違約金がこの程度ならば、リスクヘッジの為に積極的に固定金利を選択する戦略は間違ってないと、今回の売却で再認識しました。
