気が付けば利回り星人?

2013.10.03



「表面利回り」
売り収益物件の概要書には、必ず目立つ位置に記載されています。

すでに収益物件を所有されている方にとって、「表面利回り」は何の意味も無いことは良くご存知と思います。
重要なのは実質利回り。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間家賃収入−維持諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100


実質利回りの計算に含まれる維持諸経費には、固定資産税、都市計画税、火災保険料、客付費用、建物管理費、修繕費用などが含まれます。
これらを考えず、表面利回りだけに踊らされるのは愚かの骨頂です。


私の場合、土地建物の積算評価額や、内部収益率(IRR)、借入償還余裕率(DSCR)、損益分岐比率(BER)、自己資金利回り(CCR)、実質利回り(FCR)などの基準を決めて、総合的に判定して購入の可否を判断してきました。

その中でも、資産が無い状態ではじめた私にとって、実質利回り(FCR)はキャッシュフローに直結するのでかなり重要。
最低ラインを10%に決めて購入してきました。


で・・・、
今まで購入した物件を改めて振り返ってみると、完全に利回り星人になってました。



@札幌マンションA号   26戸  利回り15.8%
A札幌マンションB号   26戸  利回り15.3%
B長崎アパート      12戸  利回り24.4%
C大阪マンション     14戸  利回り16.6%
D兵庫マンション     12戸  (売却済)
E新築区分マンション    1戸  (売却済)
F千歳アパート       8戸  利回り37.1%
G大阪市ビル        3戸  利回り15.1%(大規模改修後)
H奈良区分マンション    1戸  (売却済)
I低層区分マンション    1戸  利回り20.1%
J特殊区分マンション    1戸  利回り24.0%
K大阪戸建1号       1戸  (売却済)
L奈良区分マンション2号  1戸  (売却済)
M大阪マンション2号   10戸  利回り18.1%(大規模改修後)
N奈良戸建1号       1戸  (売却済)
O任売戸建         1戸  (売却済)
P大阪戸建2号       1戸  (売却済)
M大阪マンション3号    4戸  利回り18.6%(大規模改修後)



地方都市中心に、表面利回り15%以上のファミリー物件が中心。
1棟を除き、エレベータが無くて維持費の安い(実質利回りが高い)低層物件です。

これって利回り星人と言えなくも無いです。
私的には良い物件を安く買った結果だと自負しているのですが、、、^^;


投資スタイルって個々の考え方が強く出ます。

投資スタイルに正解なし。
各々の信念に基づいて各々のスタイルを見つけ、愚直に邁進するのが正解だと思います^^



posted by ゴン at 21:30 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする