2013.11.08

恵比寿のＩ（石原博光）さんから献本頂きました。


底辺から年収1,000万超の不動産投資術
~「資産」より「仕組み」を買え!
石原 博光 (著)





石原さんが得意とする、地方で高利回りアパートを取得し自動操縦する投資法。
今回のご著書では小資本からはじめた実例が具体的に書かれています。

これから不動産投資をはじめる方にとって、かなり読みやすい本だと思います。
投資法のひとつとして参考になるのではと思います＾＾


暦では立冬ですが、季節的には読書に最適な秋。
たくさんの本を読んで勉強したいですね。

2013.11.09

先月末に購入した札幌マンション３号。


熟慮の結果、変動金利で借り入れる事にしました。

なぜならここ最近、長期金利（新発10年国債利回り）は低下傾向。
金融機関の固定金利は、今月、確実に下がると考えていたからです。



直近三ヶ月の新発10年国債利回り推移

↓





9月6日の0.791から10月30日には0.591まで下がっています。


借り入れ金融機関の毎月ごとの金利設定。
10月の金利設定は9月の新発10年国債利回り推移、11月の金利設定は10月の新発10年国債利回り推移、を勘案して決定しています。


今月の金利設定。

担当者様に聞いたところ10年固定で0.15％、5年固定で0.12％ほどそれぞれ下がっています。
2年固定や3年固定は1％以下になっていました。



金利交渉で0.15％下げるのは容易ではありません。

今月、借入金の固定金利化をお願いしようと考えていますが、今月の新発10年国債利回り推移から、来月さらに下がると考えられれば、来月まで待つかもしれません。


低金利で長期固定借り入れ。
金利急騰リスクの低減に繋がり経営安定度が増します。


貪欲に低金利固定化を目指したいです。




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2013.11.10

収益物件等の新築を検討する場合。
建蔽率や容積率、道路幅員等から、建築できる延べ床面積が決まります。

延べ床面積が規定の容積率を超えていれば容積オーバーとなりますので確認は必須ですね。
これ以外で意外と見落としがちなのが、日影規制と北側斜線規制。
建物形状で制約を受けます。


＜日影規制＞

商業地域、工業地域、工業専用地域以外で規制があります。
冬至日の8時〜16時までの太陽の動きで出来る影について、その時間に規制があります。

渋谷区ＨＰより引用

↓





＜北側斜線規制＞

低層住居専用地域と中高層住居専用地域で北側隣地から規定されています。

ミサワホームＨＰより引用

↓





日影規制と北側斜線規制。
それぞれには共通点があります。
それは北側隣地との制限であること。

では、この制限を緩和するにはどうすればよいか？
「北側道路の土地で建築する」
これに尽きると思います。
北側に道路があれば、これらの規制が道路上で完結するので建物への制約が少なくなります。

東西に走る主要道路沿いの住居地域や近隣商業地域に建つ建物。
接道が南道路と北道路では、北道路の方が高い建物が建っていることが多いです。
日影規制による影響ですね。

街並みは規制によって形成されている典型。
新築を検討するならこういった規制も念頭に置いて土地探しが必要だと思います。