管理放棄物件の凄さ

2013.11.26



札幌マンション3号を購入してまもなく1ヶ月。
全くやる気の見られなかった前所有者様から引継ぎ、当方が依託した管理会社担当者様に奔走頂いてます。

売買契約時に聞いていたのは複数世帯の長期滞納
5年以上滞納放置の部屋もあり、全ての滞納者金額を合計すると約600万円とのことでした。


しかし・・・、担当者様から頂く報告メールには驚きの数々が。

・滞納は無かった?
・893の存在?
・家賃自動振替を受け付けない
・デートに誘われる店子
・水漏れ部屋に住む
・北海道なのに、、、入居時からガスストーブが壊れてた
・被害届を出した店子へありえない対応
・レントロールに無かった収入


詳細は書けませんが、とても楽しい物件です。


ちなみに今回、瑕疵担保責任免責で購入しています。
瑕疵(欠陥や不具合)があった場合でも、売主はその責任を負わないという特約ですね。


民法には以下の条文があります。

民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。



今回は、これに該当する事案が含まれています。

通常こういった場合、買主側が立証しなければいけませんがすでに目処が付いてます。
今後、交渉が必要になりそうです。



余談ですが、ネットオークションの「ノークレーム・ノーリターン」。
同様に、民法の担保責任を負わない旨の特約に該当します。

「ジャンク品につき・・・」と表記があれば動作不良も特約に該当しますが、単にノークレーム・ノーリターンだけの表記の場合、説明不十分で特約無効が認められる可能性がありますので注意が必要です。



話しが逸れました^^;

普通に管理していれば、表面利回り26%なんかで叩き売る必要が全く無い物件。
経営能力の低い所有者様や相続関連の売物件は旨みが断トツですね。

また、来月札幌へ行きます。
(と言うか、行きたいだけだったりします^^)



posted by ゴン at 19:00 | Comment(2) | 19.札幌マンション3号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする