RC造新築賃貸マンション

2013.12.23



知り合い大家さんが、新築で収益物件建築を検討中とのこと。
図面を見て欲しいとの事で拝見してきました。

地方都市の駅近にある商業地域の土地に10階建RC造。
全世帯1LDKの間取りでした。

土地からの購入で表面利回り6%台。
資金は、土地建物総事業費の90%を30年ローン。





複雑なシミュレーションをしなくても収支の出ない物件であることは明らか。
相続目的との事でしたが、大切な親の資産を建築会社に切り売りしている様に見えました。

建築資材の高騰、敷地内駐車場設置台数の規定、地形による制約。
様々な要因で間取り等が出来上がっているようでしたが、この収支なら相続税対策以前の問題のようにも思います。

2015年に相続税基礎控除が縮小され、該当する方はこれまで以上に対策が必要です。
しかし過剰に踊らされ、後で取り返しの付かない事態を避けるためにも自分でよく考えることが重要ですね。

賃貸マンションは「経営」。
相続税対策ではじめた賃貸マンション経営が、逆に相続税支払いのための財源を無くしてしまう、といったことも起こりえます。



世の中の成功投資家さんが行う新築投資は表面利回りが約10%。
実質利回りが最低でも7%はあるように思います。

設備故障が出始める築15年前後に表面利回り11%〜12%で売却した場合、シミュレーション結果からかなりのキャッシュフローが手元に残ることから、有望な投資法だとは思います。

しかし、成功する新築投資をしたいなら、多くのスキルとノウハウが必要だと思います。

最後に決断するのは大家さん自身。
この知り合い大家さんがこの後、どうされるか楽しみです。



posted by ゴン at 21:00 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする