建物改修工事始まる

2014.02.01



以前から検討していた大阪マンション1号の大規模改修工事。

2014年01月15日「建物の大規模修繕」



改修内容が確定し、工事がスタートしました。
今回は外壁および屋根の塗装工事がメインですが、共用部もプチ改修。
小奇麗ではありますが、どこか冷たい感じの共用部。



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そこで、グレーのPS扉を白く塗装して壁の一部に指し色を入れました。



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高級物件ではないので、コストパフォーマンスを意識しながらポップで明るいイメージに。
昭和っぽい色の玄関扉をシート貼りでイメチェンすることも検討しましたが、客付けに対する対費用効果の観点から断念しました。


こうやって一部の色を塗り替えるだけでも印象って大きく変わりますね。
その他の部分も少しづつ手を入れていく予定です。

建物全体が綺麗になるのが楽しみです。



posted by ゴン at 20:00 | Comment(0) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

デザイナーズハウス

2014.02.02



最近、ますますオシャレな一戸建が増えましたね。
通り掛かった道路沿いで、オープンハウスが行われていました。

デザイナーズ風の新築一戸建。
興味本位で立ち寄ってみました。


玄関を入ると木板を組み合わせたポーチがお出迎え。



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ニス塗りしたらより高級感が出るかも。。。あっ、素人の意見です。
階段の構造も変わっていました。



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シンプルなオープン階段。
構造部分には鉄が使われていましたが、材料はなんと鉄道レール



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枕木みたいにレールも売っているそうです。面白いですね。
丸窓の障子デザインはヘリンボーン風。



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デザイナーさんのこだわりで大工さんに作ってもらったとか。
窓の外は公園なので借景とあいまってオシャレに見えました。

デザイナーさんの発想って面白いです。
刺激を受けました^^



posted by ゴン at 20:00 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

値上がる電気料金と消費税

2014.02.03



昨年春に値上げされた電気料金。
各所有マンションの共用部電気料金も値上がりました。



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約10%の値上げ。
インパクト大きかったですよね。

電気代値上げを理由に共益費の値上げなんて今のご時世考えられません。
基本的に家主の負担増になっていると思います。


さらに今年4月以降は消費税が8%に。
電気料金も差額の3%分がさらに値上げされます。

事務所や店舗等の課税売上は消費税アップ分を賃料に反映できますが、住居系の家賃や共益費はそもそも非課税なので反映できません。
改定できるのは駐車料金ぐらいでしょうか。

管理会社への委託料やリフォーム代も消費税アップ分がコストアップします。
住居系家主にとっては、ジワジワと影響が出てきそうです。



ところで、課税売上家賃の消費税を8%に変更するタイミング。
2つの考え方があります。

@平成26年5月分家賃から消費税8%
 平成26年4月分家賃は3月末までに受領が原則なので消費税5%のまま。

A平成26年4月分家賃から消費税8%
 経営者が「前受金」として経理処理していてば、平成26年4月分家賃から消費税8%。


Aの解釈は完全に家主側都合。
原則は@で、仮に賃借人が滞納して4月以降の受領になれば8%請求が良いのでしょうか。
私が賃貸業を始めてから消費税アップは初体験なので税理士さんに確認が必要ですね。



最近、こんな商品が売ってます。



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家庭用の電力メーター。
電気代が目で確認出来ると確かに節電意識が高まりますね^^



posted by ゴン at 22:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税8%適用のタイミング

2014.02.04



昨日の記事の続きです。

事務所や駐車場等の課税売上家賃に対する消費税。
いつから8%で請求すればよいのか。

当方でも調べていましたが、素敵な管理会社様から詳細にご報告を頂きました^^
国税庁HPに通達の記載がありました。



<経過措置を適用するための要件>

平成25年9月30日までに契約締結し、平成26年3月31日までに貸付けを開始した場合には、平成26年4月1日以降についても旧税率を適用することが可能です。
しかし、いくつかの要件を満たす必要があります。

@平成26年3月31日までに引き渡し、貸付けを開始すること
A平成26年4月1日以降に引き続き貸付けを行っていること
B貸付けの期間と対価の額が定められていること
C事業者が対価の額の変更を求めることができないこと
D契約期間中にいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと(その他対価に関する契約の内容が政令で定める要件に該当していること)


<不動産契約における経過措置適用の留意点>

一般的に不動産の契約では「賃料が経済事情の変動、公租公課の増額、近隣の同種物件の賃料との比較等によって著しく不相当となったときには、協議のうえ、賃料を改定することができる」といった旨の規定がありますので、そのような場合には上記C「事業者が対価の額の変更を求めることができないこと」に該当しないため、経過措置を適用できないこととなります。

まわりくどい書き方ですが、要約すると、
「賃料が経済事情の変動、公租公課の増額、近隣の同種物件の賃料との比較等によって著しく不相当となったときには、協議のうえ、賃料を改定することができる」
といった旨の規定が契約書に記載されていれば、消費税分の改定が出来るということですね。

標準契約書には上記が盛り込まれていますので、ほとんどの契約が該当すると思います。



ではいつから消費税を8%で徴収するか?
国税庁が先月(平成26年1月)、通達でQ&Aを出していました。



<賃貸借契約に基づく使用料を対価とする資産の譲渡等>
(不動産賃貸の賃借料に係る適用税率)

当社は、不動産賃貸業を営む会社ですが、平成25年10月1日以後に契約する賃貸借契約(改正法附則第5条第4項に規定する経過措置は適用されないもの)における次の賃貸料に係る消費税の適用税率について教えてください。

@ 当月分(1日から末日まで)の賃貸料の支払期日を前月○日としている賃貸借契約で、平成26年4月分の賃貸料を平成26年3月に受領する場合

A 当月分の賃貸料の支払期日を翌月○日としている賃貸借契約で、平成26年3月分の賃貸料を平成26年4月に受領する場合



【答】

新消費税法は、経過措置が適用される場合を除き、施行日以後に行われる資産の譲渡等及び課税仕入れ等について適用されます(改正法附則2)。

照会@は、平成26年4月分の賃貸料であり、施行日以後である平成26年4月分の資産の貸付けの対価として受領するものですから、4月末日における税率(8%)が適用されます。

照会Aは、平成26年3月分の賃貸料であり、施行日前である平成26年3月分の資産の貸付けの対価として受領するものですから、支払期日を4月としている場合であっても、3月末日における税率(5%)が適用されます。

結論。
「4月分家賃から消費税8%を請求出来る」

調べれば分かるものですね。
管理会社様に感謝です^^



posted by ゴン at 18:40 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする