消費税8%適用のタイミング

2014.02.04



昨日の記事の続きです。

事務所や駐車場等の課税売上家賃に対する消費税。
いつから8%で請求すればよいのか。

当方でも調べていましたが、素敵な管理会社様から詳細にご報告を頂きました^^
国税庁HPに通達の記載がありました。



<経過措置を適用するための要件>

平成25年9月30日までに契約締結し、平成26年3月31日までに貸付けを開始した場合には、平成26年4月1日以降についても旧税率を適用することが可能です。
しかし、いくつかの要件を満たす必要があります。

@平成26年3月31日までに引き渡し、貸付けを開始すること
A平成26年4月1日以降に引き続き貸付けを行っていること
B貸付けの期間と対価の額が定められていること
C事業者が対価の額の変更を求めることができないこと
D契約期間中にいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと(その他対価に関する契約の内容が政令で定める要件に該当していること)


<不動産契約における経過措置適用の留意点>

一般的に不動産の契約では「賃料が経済事情の変動、公租公課の増額、近隣の同種物件の賃料との比較等によって著しく不相当となったときには、協議のうえ、賃料を改定することができる」といった旨の規定がありますので、そのような場合には上記C「事業者が対価の額の変更を求めることができないこと」に該当しないため、経過措置を適用できないこととなります。

まわりくどい書き方ですが、要約すると、
「賃料が経済事情の変動、公租公課の増額、近隣の同種物件の賃料との比較等によって著しく不相当となったときには、協議のうえ、賃料を改定することができる」
といった旨の規定が契約書に記載されていれば、消費税分の改定が出来るということですね。

標準契約書には上記が盛り込まれていますので、ほとんどの契約が該当すると思います。



ではいつから消費税を8%で徴収するか?
国税庁が先月(平成26年1月)、通達でQ&Aを出していました。



<賃貸借契約に基づく使用料を対価とする資産の譲渡等>
(不動産賃貸の賃借料に係る適用税率)

当社は、不動産賃貸業を営む会社ですが、平成25年10月1日以後に契約する賃貸借契約(改正法附則第5条第4項に規定する経過措置は適用されないもの)における次の賃貸料に係る消費税の適用税率について教えてください。

@ 当月分(1日から末日まで)の賃貸料の支払期日を前月○日としている賃貸借契約で、平成26年4月分の賃貸料を平成26年3月に受領する場合

A 当月分の賃貸料の支払期日を翌月○日としている賃貸借契約で、平成26年3月分の賃貸料を平成26年4月に受領する場合



【答】

新消費税法は、経過措置が適用される場合を除き、施行日以後に行われる資産の譲渡等及び課税仕入れ等について適用されます(改正法附則2)。

照会@は、平成26年4月分の賃貸料であり、施行日以後である平成26年4月分の資産の貸付けの対価として受領するものですから、4月末日における税率(8%)が適用されます。

照会Aは、平成26年3月分の賃貸料であり、施行日前である平成26年3月分の資産の貸付けの対価として受領するものですから、支払期日を4月としている場合であっても、3月末日における税率(5%)が適用されます。

結論。
「4月分家賃から消費税8%を請求出来る」

調べれば分かるものですね。
管理会社様に感謝です^^



posted by ゴン at 18:40 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

無断駐車対策の最強看板?

2014.02.05



所有物件の敷地内駐車場。
勝手に無断駐車されて入居者様からクレームになることってないですか?

私の所有物件でも過去数度ありました。
警察に連絡してもらったり、何かとめんどくさいです。


こんな看板があったら解決する?



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バカバカしくて素敵です。
チャッピーな気分でよい1日を^^


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タグ:無断駐車
posted by ゴン at 23:59 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

損益通算とゴルフ会員権

2014.02.07



バブル崩壊と共に長年値下がりしていたゴルフ会員権。
昨年、アベノミクスがきっかけで下げ止まり、横ばいから値上がり相場になっていました。

ところが最近、また値下がり傾向。
その理由に、平成26年度税制改正大綱に盛り込まれた所得税法の改正があります。

ゴルフ会員権は、譲渡により売却損が出た場合、他の所得と損益通算が出来ます。
ところが、この措置が2014年3月末で終了することが決まりました。

今年に入って、損益通算目的での売却が増え、相場を押し下げているわけです。
当然、買主も分かっていますから、3月まで様子見をしていると言った感じですね。


ゴルフ好きでプレーは続けたいが損益通算も活用したい方。
一度、ゴルフ会員権を売却して譲渡損を確定させて損益通算し、同時に同じゴルフ会員権を購入(いわゆるクロス取引)すれば一挙両得な対策だと思います。
(厳密には名義書き換え料が発生しますが、、、)

ゴルフ会員権相場を見ていると、国策で相場が左右される典型ですね。



余談ですが、所得税法で規定されている所得は全部で10種類あります。
「不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得、給与所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得」

このうち損益通算の対象となっているのは、不動産所得事業所得山林所得譲渡所得


「不動産所得が赤字だと損益通算できるので給与所得の税金が一部還付されますよ」
という営業トークで新築投資用区分マンションが盛んに販売されていますね。

よほどのインフレ社会にならない限り、確実に損するスキームです。

全ての事業は黒字が大前提。
赤字前提の投資案件を損益通算という甘い言葉ですりかえているだけです。

実は私、不動産賃貸業をはじめる以前の会社員時代、これに騙されそうになりました^^;
確か表面利回り4%(笑)
自分で調べることで事業として成り立たない事に気付き、この案件には乗っからず、逆に不動産投資を考えるきっかけにもなりました。

詳細はここには書きませんが皆さんも気をつけましょう^^



posted by ゴン at 19:00 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする