2014.04.04

破産物件の札幌マンション4号。

管理会社担当者様とは、ほぼ毎日メールでやり取りしています。
下記報告メールに笑ってしまいました。

↓

�@唯一面会できていなかった長期滞納者の件

水道以外のライフラインが停止されている状況であり、本日スペアキーで開錠の所、部屋の隅に隠れていました。

悪意ある滞納者ではなく、素直な人間の印象です。
本当に困窮している様子でした。

収入状況を確認の上、滞納金の分割払い○○で交渉がまとまりました。



�A○○○号室の○○さん、4月分の家賃入金を年金支給日4/15で約束

旧所有者の話では、
すぐ集金に行かないと浪費癖の為、すぐにお金が無くなるとの事。

本日、別件もありたまたま旧所有者と同行していたのですが、
「あんた又使ったのかい！ちゃんとしなさいよ！」
「4/15は私が取り立てに行くからね！」
と旧所有者が言っていました。

旧所有者も（滞納して物件を売らされたわけですから）人の事言えないとは思うのですが・・・

4/15は私が責任をもって集金したいと思います。

読みながら笑いました＾＾

部屋の隅に隠れていたって、、、
小学生でもやらないと思うのですが、憎めないお茶目な入居者様のようです。　　　

旧所有者も今では協力的で何かと助かっています。



今回で、全入居者と面談できたとのこと。
ある程度の入居者人格を把握できたので安心したとの内容でした。

管理会社様あっての賃貸業。
これからも二人三脚で頑張りたいです。

2014.04.05

家電の進化は留まる事を知らないですよね。

ダイソンの扇風機や掃除機。
アイロボットの自動掃除機ルンバ。

最近は海外製の革新的商品が多いです。


ルンバ

↓





一方、最近の日本製は革新性に欠けるのが少し残念。
日本独自の技術力を生かして世の中をあっと言わせる新商品を期待したいです。


そういえば、可愛い炊飯器を見かけましたが、これは革新的と言えないですね＾＾；

↓





今、ひそかに期待している革新的家電が来月日本で発売されます。
それは「自動窓拭き機」

↓

　



希望小売価格は79,800円。
世界では既に発売されていて、人気急上昇中だとか。

ルンバと同様に人工知能を搭載。
窓に吸い付いて、かしこく窓拭きしてくれるそうです。

これにはちょっと興味津々。
高層マンションの窓拭きが劇的に改善されるかも！？

使い勝手が気になります。

2014.04.06

ブログを移行して約1週間。
使い方にも少しずつ慣れてきました。

ただ、過去記事内の内部リンク。
記事数が2000以上あるので実質、現ブログＵＲＬに書き換えるのは難しいです＾＾；
諦めようと思います。。。


自分が書いた過去記事を改めて読み返せば、
知識なく恥ずかしいこともたくさん書いてきたな〜と思います。

ただ一貫して変わらなかったのが投資指標としてキャッシュフローがいくらなのかを重視してきたこと。
ＮＯＩ（営業純利益）とＮＯＩ利回りが良いものを好んで購入してきました。


ブログ上は判りやすくするために表面利回りで各物件を記載していますが、あまり意味の無い数字。

ＮＯＩは営業利益であって経常利益ではありません。
なので、減価償却費や税金、ローン返済額は加味されていません。
つまり、純粋な不動産の収益力を見るにはＮＯＩが最適だといえます。


2008年06月01日「収益物件の購入基準」

↑

6年近く前のブログ記事。
読み返すと、かなり偉そうに書いていますネ、、、＾＾；


結果当方は、ほどほどの立地（1等地でない）＆小奇麗な物件（おたふく物件）＆入居者属性が悪くない＆維持費が掛からない（低層物件）を中心に投資。
所有物件の表面利回りは平均して20％前半ですが、ＮＯＩを重視してきた結果です。

入居率は常時約95％を維持できていますし、広告費が300％や400％も必要になる物件は1つも所有していません。
今まで9回不動産を資産組み換えで売却してきましたが、買値より安く売ったことは1回もありません。
地方高利回り物件だからといって、下落リスクを過剰に恐れる必要は無いと思います。
そういった物件を買わないようにする（もしくは安く買う）ことが一番大事です。

10％前後の1棟ＲＣをフルローンで購入すると、リスクを取った割にはキャッシュがあまり残らないのが計算結果から判ると思います。


一方、不動産投資の２大メリット。

�@レバレッジを効かせられる
�A多くの業務をアウトソーシングできる


資産の利殖をしたい時期に、レバレッジを効かせず現金だけで不動産投資するなら、オフショア口座の運用で複利利殖した方が不動産投資よりも低リスクで高リターンが得られると思います。
（あくまでも個々の考えですが、、、）

ですのでこれらのメリットは最大限活用していきたいですね。


一般的に地方物件より利回りが低いが資産性の高い物件。

関西なら京都中心部とかは投資対象として憧れですが・・・、
私は何歳になったらターゲットになるんでしょうか＾＾；

理想的には、不動産市況が沈み込んだタイミングで、キャッシュフロー一辺倒から資産性物件にシフトしていきたいです。