2014.04.10

なんとなくわかっていても記事で定量的に出てくると改めて考えさせられます。

↓

青森県内の空き家、11年後は5軒に1軒／県が試算

Web東奥 4月8日(火)配信

県がまとめた2013年度版の社会経済白書によると、少子高齢化の進展によって、県内で空き家が増え続け、2025年には約13万戸に上り、住宅総数の5軒に1軒に相当する20％超と推計されている。
解体されず放置されたままとなっている空き家対策として、県内自治体は条例制定を進める一方、空き家の再利用が課題として浮かび上がっている。

将来の空き家数は新設住宅着工戸数、65歳以上の推計人口、将来推計世帯数などを基に試算した。
それによると、08年に8万4700戸だった県内の空き家は、15年ごろに10万戸を超え、25年には12万8609戸に達する見込み。

住宅総数も増え続け、25年には63万3497戸に。
一方で、県内の総世帯数は減少し、20年までには50万を切る見込み。
その結果、住宅総数に占める空き家の割合は25年に20.3％になると予測している。

（中略）

白書はホームページ「青森県統計データランド」にも掲載している。

この記事を見て、やっぱり地方投資は危険じゃないの？と考えるのは投資初心者。

青森県の事は正直、全く知りませんが、都道府県単位で見て考察すると、日本のほぼ全てが投資不可になってしまいます。
日本の人口は減るわけですから、、、


都道府県（マクロ）で見るのではなく市町村レベル（ミクロ）で考察することが重要。
青森県全体では人口減が大きくても、必ず人気地域があるはずです。

地元大阪府でも、数十年後には人口が約2割減ると言われています。
でも府内全域が一律2割減るわけではありません。

ある人気地域では人口の変化無（もしくは微増）、一方、不人気地域は4割減る等、府内でまだら模様になるはずです。


ミクロで人気地域になる要因は様々。
駅前以外でも意外な要素で人気地域になったりします。


その上での投資地域考察。
明日に続きます＾＾

2014.04.11

昨日の続きです。
当方の場合、大阪と札幌が二大投資地域で、平成築の1棟ＲＣ造ファミリー物件が中心になっています。

大阪は三大都市圏の1つ。
なので大阪を都市と規定すれば、「都市」と「地方」の両方で賃貸業を行っていることになります。
（東京の投資家から見れば、東京以外の地域は全て「地方」かもですがｗ）


昨日、地方都市でもミクロで見れば人気地域は存在することを書きました。
三大都市圏大阪でも不人気地域が存在することも書きました。


一般的に、
・「地方」というだけで入居率が不安視され高利回り
・「都市」というだけで低利回り


地方の中で、ミクロな人気地域を見つけ出して投資することができれば、都市部には無い高利回りという特典が付いてくるイメージでしょうか。
ミクロな人気地域とは、間取りやターゲットによっても変わったりします。


「地方」という言葉で全てがひとくくりに評価される「歪み」。
これを見つけ出すことが地方不動産投資の醍醐味だと思います。
（ミクロな不人気地域を超激安で仕入れると言う考え方もあります）


1億円投資して利回り10％なら1000万円/年ですが、利回り20％なら2000万円/年。
利回りのパワーは大きいです。


「地方」の中の人気地域なら、都市部に劣ると言われている、換金性や資産性に関してもある程度は担保出来ます。
また地方の場合、競争相手のほぼ100％が地主さんなので、競争が甘く、広告費を払う概念の無い地域すら今でも存在したりします。


もちろん地方投資にもデメリットはあります。
特に相続対策であれば、路線価の高い都市部が有利。


結局、全ての地域は、間取り、構造、築年数、賃借人層等が絶妙にバランスして利回り等が決まっているのですが、
「価格の歪みは地方に数多く眠っている」
というお話しでした＾＾

2014.04.12

先日リフォームが完成した空室「ピンクハウス」。

↓

2014年04月08日「ピンクアクセントの内装」



問い合わせが何件かあり、その内1件が申込となりました。
募集開始後、5日で申込。
今の時期を考えると上々の結果だと思います。


仲介担当者様によると、他にない内装なので借りる気マンマンだとか。
流れる可能性もゼロではありませんが、契約はかたそうです。


ピンクのアクセントばかりでなく、一応、普通の部屋もあります。

↓






無事賃貸借契約となれば、自主管理物件は全て満室。
あとは管理依託している北海道と長崎の空室が満室になれば嬉しいです。

150室以上あれば瞬間的に満室になっても常に退去が発生しそうですが、、、


満室だからこそ、満室のうちに各物件の細かい共用部テコ入れ。
継続して検討して行きたいです。