2014.04.13

このニュース。
目にされた方多いと思います。

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中古住宅評価で国交省が新指針

2014/3/31 日本経済新聞

国土交通省は31日、中古の戸建て住宅の評価手法について新たな指針をまとめた。
劣化対策やリフォームを実施すれば、住宅の市場価値が長持ちしたり、高まったりするのが柱。
住宅の価値は経過年数に応じて一律で目減りし、20〜25年でゼロと見なす業界の商慣行を改める。
評価の見直しで中古住宅が市場に出回りやすくして、取引の活性化につなげるねらいだ。

新たな指針では、住宅の評価対象を大きく２つに分類。
基礎・躯体（くたい）部分は適切な維持管理を行えば、少なくとも50〜60年、国に長期優良住宅と認定された物件なら100年程度は価値がある状態と見なす。
屋根材やキッチンなどの内外装・設備部分は、改修投資によって価値が回復すると評価する。

国交省は2014年度以降、住宅の価格査定や鑑定評価の現場で新指針の考え方が適用されるように働きかけていく。

国土交通省のホームページ
「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」
に詳しく書かれています。

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古い物件のリノベーション事業。
上記指針が実現するなら市場価値を見出しやすくなります。

ただ、一番の問題は法定耐用年数をベースに融資する金融機関が多いこと。
古い建物のリノベーション物件にもしっかりと融資をつけてくれるようになるなら、不動産市場が大きく変わる可能性があります。


収益物件の買い方も大きく変化。

築古木造アパートであっても、しっかりと手が加えられていれば長期間融資も可能に！？
売却に対する捉え方も変わる可能性がありますね。

2014.04.14

大阪マンション2号の共用部植栽スペース。
物件購入時、何年間も全空で管理が放置され荒れた状態でした。

和風の植栽が雑草と共に無造作に植わった状態。

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購入後、まずは既存の植栽を全て撤去。
グランドカバーとしてアイビーの苗を植えました。

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この時が2012年5月。

その後、約2年が経過。
今ではかなり成長し、伸び放題だったツタを剪定して整えるまでに。

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２年間でここまで成長。
植物の成長は早いです。

しかもアイビー、年１〜２回の剪定以外まったく管理が不要で年中常緑。
花のような華やかさはありませんが、グリーンが共用部を引き締めています。


大阪マンション２号は、物件購入後に全部埋めてから全く退去が出ない物件。
こういった小さな積み重ねが長期間入居に繋がっていると思っています。

満足することなく住環境の改善に努めたいと思います。

2014.04.15

投資家仲間の売物件を見学させて頂きました。

都市部に立地する鉄骨造三階建ての一戸建て。
宅建業の免許を取得されて初の転売物件。

売却活動後、問い合わせ殺到でたった３日で契約になったとか。
その理由に納得の物件でした＾＾



水廻り。

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バルコニーを室内に取り込んでリフォーム。
ＬＥＤ間接照明とタイル＆グリーンが素敵な雰囲気。

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妖艶な寝室。
ブルーライト照明が夜をサポート！？

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他物件には無い数々の造作と差別化。
すぐ売れるのも分かります＾＾


ここまでの造作は、賃貸物件だとすべて採用できないですが、売却物件なら思い切ったことも可能ですね。

施主様の視点と考え方について色々とお聞きしながら情報交換。
とても刺激を受けました。


見学の機会を与えて頂いた施主様に感謝。
たくさん参考になるエッセンスを頂きました＾＾