2014.04.25

ソニーが不動産業に進出。
その真意は！？

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ソニーが不動産業参入　新規事業の第１弾
５年後に売上高500億円めざす

2014/4/24 日本経済新聞

ソニーは新規事業を創出するための専門組織を設けた。
第１弾として８月から不動産業を始める。
コールセンターやＩＴ（情報技術）をフル活用して個人向けの売買仲介などを手掛ける。
今後３年で10を超える新事業を育てる計画だ。

新組織は交流サイトで社員にアイデアや技術を交換してもらうほか、事業化を助言する。
商品の輸入代行サイトを運営するエニグモの須田将啓最高経営責任者や、ネット専業のライフネット生命保険の岩瀬大輔社長らを招き、年50以上のプランを審査する予定だ。

全額出資で「ソニー不動産」を設立した。
ＩＴを使って顧客の資産や将来計画から最適な物件を割り出すほか、店舗や営業人員を抑えた低コストサービスを提供。
３年後の株式公開と５年後に年間500億円の売り上げを目指す。
玩具などの分野でも新事業を検討している。

平井一夫社長はこれまでも新規事業の育成に努めてきた。
エレクトロニクス事業の立て直しに加え、事業創出に組織的に取り組むことで収益基盤の多様化を目指す。
社員に経験を積ませ経営幹部を育てる狙いもある。

「なんでも屋さん」のような。。。

過去の決算を見てみると、ソニーは２０１０年頃から資産売却を加速しており、その利益を「営業利益」として計上。
通常、一過性のものは「特別利益」に計上なのですが。。。



週刊ダイヤモンドの記事より引用

↓（拡大可）





今後も営業利益に計上して決算書の見栄えを良くするために、ソニー不動産を設立したの？（本業として）と思ってしまいますネ。


個人的に好きだったVAIOブランドも先日売却を発表。
本業のエレクトロニクス分野、是非頑張ってほしいです。

2014.04.26

所有していた区分マンション。
売却を決断して仲介会社様に依頼していました。

その後、買い付けが入り多少指値が入りましたが許容の範囲内で合意。
無事、売買契約を締結しました。


資産管理会社名義で保有期間は４年弱。
ＩＲＲ的にはかなり良い投資となりました。

ただ、ローン特約が付いていますので引き渡し確定ではありません。

一応、買主様の事前審査はＯＫでしたが、
仮に流れたら、引き続き運用すればよいかなと思ってます。


このまま売却となれば、所有していた区分と戸建は全て資産処分。
１棟物とは異なるリフォームやその他の制約等、色々勉強になりました。


当方の資産管理会社は今決算期までが消費税免税業者。
２期前の物件売却や課税売上の増加により、来季からは課税業者になります。

不動産取引は高額なので消費税額はバカになりません。
免税業者の今期中に資産組み換えの骨格を終わらせたいと考えていました。
今回の売却で近々の資産処分は一区切り。


来期からは１棟物の種別や立地を勘案しながら、組み替えを視野に入れつつ安定経営を目指したいと思います。

2014.04.27

不動産、株、ＦＸ。
世の中には様々な相場がありますが、全ての相場は必ず変化します。
「上がり続ける」「下がり続ける」というのはあり得ません。


不動産価格、ここ数年上がり続けています。
いつか必ず反転下落するタイミングが来ます。

中国発、米国発、日本発。
何が反転下落の発端なるかわかりませんが、近い将来必ず来ます。


日本発であり得る原因が「金利急騰」
最近の日本経済新聞でも指摘されています。

2014年4月24日　日本経済新聞

「日銀の量的・質的緩和導入から１年、インフレ率は０％近傍から1.3％へと高まってきたが、長期国債の名目金利の水準は0.6％辺りで安定している。日銀が予測するように、来年度にかけてインフレ率が目標の２％に近づき、期待インフレ率が２％近辺で安定すれば、長期金利は３％以上に上昇（国債価格は下落）するであろう。」

日銀は長期金利急騰を懸念、動かぬ債券市場が心配の種−物価反映せず

Bloomberg 4月24日(木)配信

４月24日（ブルームバーグ）：
経済・物価情勢が日本銀行の見通しに沿って推移する中でも長期金利は低水準にとどまっている。
こうした中で、シナリオ通りに今後も情勢が推移した場合の長期金利急騰リスクに日銀が懸念を強めている。
関係者への取材で明らかになった。


24日の長期金利（新発10年物国債利回り）は0.615％と、2013年３月とほぼ同水準で推移している。
消費者物価指数（ＣＰＩ）の前年比上昇率は当時と比べて約2.5ポイントも上回っているにもかかわらず、日銀の量的・質的金融緩和の下での巨額の長期国債買い入れによって、長期金利の水準は抑制された状態が続いている。


黒田東彦総裁はことあるごとに、日銀の長期国債買い入れが長期金利に対して強い下方圧力を加えていると述べている。
しかし、関係者によると、日銀は長期国債を特定の水準に抑えることを目的としているわけではなく、経済・物価情勢が日銀の見通し通りに推移するならば、長期金利もそれを反映して緩やかに上昇することを望んでいる。

金利を低く抑えることで、景気や物価に対する刺激効果を期待する一方で、長期金利が何かのきっかけで急騰すれば、経済・物価にとって大きなリスク要因にもなりかねない。
動かぬ長期金利と先々の急激な変動に対する懸念は、日銀のジレンマの表れでもある。


東海東京証券の斎藤満チーフエコノミストは「現在の長期金利の水準は妥当ではない。金利が跳ね上がるリスクを非常に心配している。今は日銀の大量の国債買い入れで長期金利を抑えつけているが、量的・質的金融緩和も、いつかは終わりが来る」と指摘。


その上で「実際に量的・質的金融緩和の出口に至らなくても、日銀がそろそろ出口に近いという雰囲気を醸し出しただけで、長期金利はかなり大きく跳ね上がる可能性がある。その時、日銀がこれをどう抑えるのか、想像できないくらい困難な状況になるだろう」としている。

インフレ率２％を達成したら、長期金利約３％になるというのが経済常識。
当然、貸出金利は低くても４％前後〜ということになります。

急騰となれば、一時的に不動産価格は下落。
買い場が来るわけですから過剰に恐れる必要はありませんが、各自何％まで耐えられるのか。
空室率と金利上昇の耐えうるポイントは掌握しておくことが必須です。


相場観を養うことは経営者として一番重要ですね。