2014.05.07

自主管理物件。
満室になったばかりですが、４月末に一室退去となりました。

満室はほんと長く続かないものです。
今回の退去者様入居期間は１年未満。。。

短期退去違約金が２か月分もらえることと、部屋をほとんど使っていなかったのですぐに再募集を行えたのが不幸中の幸い。

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離婚別居が理由でご契約されたのに、全く住んでいないのが以前から気になっていました。
電気やガスの契約もなかったようなので。。。


退去時、その理由をお聞きすると再婚されたとか。

女性の場合、再婚禁止期間が定められているため、離婚から6ヶ月を経過した後でなければ再婚することができません。
再婚できるまでの期間、形だけ借りられていたようです。


正直、偽装離婚かなと疑っていました。
世の中、生活保護や児童扶養手当の不正受給、財産分与による資産隠しなど様々な理由で偽装離婚が行われています。

「家賃が入ればそれでよいのでは？」
との意見もありますが、家主としてはあまり気持ちよくありません。

今回の方は短期退去でしたが、全うなハッピー退去で良かったです。

2014.05.08

札幌マンション３号。

昨年秋購入後、管理会社様の努力もあって空いていた空室は着実に減少。
現在１室空のみになりました。

前所有者様の放漫管理経営で管理状態は最悪。
１つ１つクリアしていき現在に至ります。

近隣商業地域のＲＣ造で表面利回り約２６％。
現況建物では、容積率を約６０％しか消化していないのにです。

当然安く買えたのは放漫経営以外にもたくさんの理由があってのもの。
一番の急務は建物状態。
大規模修繕を行う必要があります。



先日、デザイン事務所にデザインを依頼していました。

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2014.03.07　「デザイン事務所に依頼」



そのデザイン案が出てきました。

建物外観は大きく変貌。
特にエントランス廻りは印象が大きく変わる予感です。



また各階共用廊下も昭和風の現況から一変。
シンプル案と思い切った案の２つが出てきました。


現状

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思い切った案

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シンプル案は普通の長尺シート床＋塗装仕上げの案。
管理会社担当者様とも相談し詳細を決めたいと思いますが、シンプル案をベースに考えたいと思っています。


あとは、デザインを実際に再現するための見積もり作業です。

建物がどのように蘇るか。
私自身が楽しみです。

2014.05.09

昨日書いた札幌マンション３号のデザイン案。

大規模修繕に先行し、先に実施したものがあります。
「都市ガスからプロパンへの切り替え」

本物件は、テナント数軒と６０平米前後のファミリー向け間取りで構成。
シングル物件ではないのでプロパン化するか悩みましたが、あるプロパンガス会社様から、都市ガス並の料金体系＋設備投資のご提案を頂き、思い切って切り替えてみることにしました。



1立方メートルあたりのカロリー。

プロパンガス：約24000kcal
都市ガス：約12000kcal


プロパンのカロリーは都市ガスの約２倍。
つまり、プロパンである量の水を１０分で沸騰させたとすると、都市ガスだと同じ条件で２０分掛かることになります。

しかし、立方メートル単価も２倍以上プロパンの方が高いです。
結局、トータルコストは一般的にプロパンの方が高くなります。


都市ガス並料金になるなら入居者様もデメリットは無いと考えました。
さらに、給湯器やガスコンロ、FFファンヒーターが新品に置き換わり、水栓もツーハンドルからシングルレバータイプへ交換。

各入居者様もとても喜んで頂いているようです。
大規模修繕でさらに建物が蘇るのが楽しみです。