2014.06.10

長崎アパート。
２００７年２月購入後、約７年半が経過しました。

共用部電球の電気代数百円/月の維持費で表面利回り約２４％。
手取り家賃総額が購入金額を超えている優良物件の１つです。

建物減価償却も終わっているので、物件単体で見た場合、税金が高いのはネックですが、利益が出ているわけですから全く問題ありません。



購入後からずっとお世話になってきた管理会社様。
実は、ちょっとした事情があり、新しい管理会社様に切り替え手続きを進めています。

現在の管理会社様とけんか別れしたわけではありません。
建物の管理上等、新しい管理会社様に切り替えた方が得策と判断し、現管理会社様に事情を説明。
ご理解頂いた上での切り替え手続き中です。


購入後から特段大きなトラブルがない優良アパート。
現管理会社様の努力があってのものでした。

とても感謝していますし、客付けは今後も行って頂けるとのことなので、これからも引き続きお世話になる予定です。
新しい管理会社様のもと、協力してこれからも安定経営を目指したいです。

2014.06.12

法人税の引き下げ。
報道を見ると、実現しそうな流れですね。

私もですが、資産管理会社を設立している方にとってはインパクトの大きいニュースです。

法人税、３年間で２０％台に　６月末に閣議決定へ

朝日新聞デジタル 6月11日(水)配信

安倍政権は、いまは３０％台半ばの「法人実効税率」（国税と地方税を合わせた税率）について、来年度から段階的に引き下げて最終的に「２０％台」とする方針を固めた。
６月末に閣議決定する「経済財政運営の指針」（骨太の方針）に明記する。
３年間かけて引き下げることを軸に調整している。
安倍晋三首相と麻生太郎財務相が１２日に協議して決着する見通しだ。

法人税減税は、アベノミクスの「第３の矢」に掲げる成長戦略の柱で、事実上の国際公約となっていた。政権は、民間投資を促し、海外から対日投資を呼び込むためには、欧州主要国と比べて遜色のない２０％台後半まで引き下げる必要があると判断した。

一方、引き下げまでの期間は、経済界の要望に沿う形で「３年間」とする方向で調整に入った。
アベノミクスによる景気回復で増えた税収を財源に充てるとして甘利明経済財政相らが主張してきた「５年間」からさらに踏み込み、大胆な改革と国内外に印象づける狙いだ。

不動産賃貸業である程度の事業規模を目指すなら「法人」。
そんな流れが加速しそうです。


今年、現在の資産管理会社とは決算期をずらした２社目の法人を設立したいと考えています。

会社の機関設計も当然ですが、
将来、消費税還付が適用できる方策も検討したいです。

２０１５年１０月から消費税１０％が予定されています。
法人設立時、検討に値すると思います。

2014.06.13

自民党の山本幸三衆院議員のインタビュー記事を読みました。

インタビュー：
物価目標は来年末達成、資産買入延長を＝自民・山本氏

ロイター 6月12日(木)配信

［東京　１２日　ロイター］ -
自民党の山本幸三・衆院議員は１２日、ロイターのインタビューに応じ、日銀の異次元緩和（ＱＱＥ）は予想以上に順調に進んでいると評価した。

「物価安定目標２％」は来年末ごろまでには確実に達成するとの見通しを表明。
ただ、その後１年程度、安定的に持続するか見極める必要があるとも指摘した。
日銀には、来年以降も今のペースで資産買い入れを続けることを期待した。

山本氏は、安倍政権の経済政策「アベノミクス」の仕掛け人の１人。
専門は金融政策で日銀幹部らとの親交も深い。
デフレ脱却が視野に入り、長期金利上昇圧力も強まると予想される中で、異次元緩和の行方について聞いた。

＜長期金利安定は、ＱＱＥと地政学リスクの効果＞

デフレ脱却が近づいているにもかかわらず、足元の長期金利は０．６％程度で低位安定している。
背景について山本氏は、日銀のＱＱＥのほか、ウクライナ情勢など海外の地政学リスクで投資家が資金を米国債や日本国債に還流させている結果だと指摘した。

「物価安定目標２％」達成時の金利水準について「２％が達成されて持続的に推移すれば、若干、金利は当然上がる。長期的に２％─３％となってもおかしくない。極めて自然な上昇だ」と見通した。

＜「物価目標２％」来年末には確実に達成へ、持続性見極めにさらに１年＞

日銀が目標とする「物価目標２％」の達成は「もちろん可能」と断言。
「予想インフレ率が一定のレベルに達した後、実際のインフレ率は１年から１年半遅れて達成する」との分析結果をもとに、山本氏は「来年末には確実に到達する。若干の調整があるので、日銀は来年の半ばには達成するとしているが、大きな違いはない」と見通した。

さらに、インフレ・デフレの定義をＩＭＦが２年継続を基準としていることを引き、「実際に２％が達成され、それが安定的に継続するか１年程度見極める必要がある」とも指摘。
持続性の見極めにさらに１年かかると見通した。

（以下省略）

最近の１０年物長期国債利回りは０．６％を挟んだ取引。
２％上がれば２．６％、３％上がれば３．６％になる計算です。

仮に現在の借入金利が変動２％なら、単純計算で５％になる計算。


高騰する収益物件価格。
少しぐらい金利が上がって市場にショックを与えないと物件価格が下がりそうにありません。

ただし、政治家や経済評論家の予想は大体当たりませんが、、、
来年にかけて注目です。