エントランスドア 本復旧

2014.07.01



先日故障したエントランスドア。
新しい部材が届くまで応急対応のまま、だましだまし使用してきました。


2014.05.22 「エントランスドアの設計」



発注後、約1ヶ月ほど掛けて交換モジュールが完成したとのことで交換作業に立ち会ってきました。
一日作業でした。



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改修後



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見た目には全く違いが分かりませんが、人センサーの反応精度が向上。
ドア開閉スピードも調整して頂き、音や動きがスムーズになりました。

今回は損害保険で補償されたのが不幸中の幸い。
当面、問題なく使用できそうです。



posted by ゴン at 19:15 | Comment(0) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

保険契約の訪問確認

2014.07.02



先日、決算対策で加入した生活障害保障型定期保険。


2014.06.24 「生活障害保障型定期保険に加入」




結構な金額規模で契約しました。
ところが・・・、契約して振込めば終わりではありませんでした^^;


申込内容や告知内容等について、保険会社と異なる第三者機関による確認作業がありました。
法人契約ですので、法人事務所まで訪問して確認に来られました。


・重要事項説明はしっかりと受けたか?
・余裕資金で加入しているか?(会社年商や給与の確認)
・事務所に実態はあるか?
・告知内容に差異がないか?

等々の確認をされていたように思います。



どの程度の規模で保険加入すればこういった確認作業が入るのかは分かりませんが、しっかりと確認頂くのは良いことです。

問題なければ、晴れて確定。
指摘はありませんでしたのでたぶん問題ないと思います。


あとは法人の決算内容がどうなるのか。
会計事務所からの決算書案を待ちたいと思います。



タグ:保険
posted by ゴン at 23:15 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

火災保険料値上げへ

2014.07.03



今月から値上げされた地震保険料に続き、火災保険料も値上げ方向というニュースです。


火災保険料3.5%上げ 15年度にも、自然災害増で
2014/7/2 日本経済新聞


損害保険会社の火災保険料が2015年度にも全国で上がる見通しとなった。
損保各社でつくる損害保険料率算出機構は2日、保険料の基準となる料率を平均3.5%引き上げると発表した。
損保各社は基準改定を踏まえて個別に値上げ幅を決めるが、地震保険料も1日に値上げしたばかりで家計の負担が増しそうだ。

火災保険は火事や台風、水漏れなどによる建物や家財の損害を補償する。
火災による被害は減っているが最近は水漏れや自然災害による保険金の支払いが膨らんでいる。
収支改善には料率の引き上げが必要と判断した。

上げ幅が大きいのが鉄筋コンクリートのマンションだ。
都内の70平方メートルのマンションの場合、現在の火災保険料は年1万8000円程度。
保険金が建物2000万円、家財1000万円という平均的な契約の場合、東京都と大阪府で12%、愛知県で20.4%と基準が大幅に上がる。
建築から年数がたったマンションでは水道管の劣化による水漏れ被害などが増えているためだ。

損保各社は算出機構の示した基準をもとに、実際の保険料の値上げ幅を決める。
収益改善のため保険料を上乗せする損保がある一方で、経費削減などで値上げ幅を抑える損保もあるとみられ、顧客獲得のために各社の対応が分かれる可能性がある。
ただ値上げが広がれば、火災保険と同時に加入する地震保険の保険料も7月1日に全国平均で15.5%上がったばかりで家計の負担が一段と増しそうだ。




昨年秋に損害保険料率算出機構が値上げを検討していると報道されていましたのでやっぱり、と言った感じです。


記事中に記載がある、保険金が建物2000万円、家財1000万円という平均的な契約の場合を大阪府で比較した場合、損害保険料率算出機構のHPによると、


M構造(RC造)       : +12%
T構造(耐火構造の鉄骨造等) : −4.2%
H構造(木造等で上記以外)  : −16%



RC造以外の基準は下がっており、RC造の上げ幅が際立っています。
一律値上げでないところがミソですね。

地域による違いも大きいです。
例えばH構造で見た場合、大阪府は-16%ですが、福岡県はなんと+28.7%
台風被害等の影響が考慮されたのでしょうか。


まずは、各自の所有物件が値上げになるのか値下げになるのか確認。
値上げになる場合は今年度中の安い保険料で長期再契約がよさそうですね。



posted by ゴン at 22:40 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

刻々と変化する「融資基準」

2014.07.04



収益物件の購入資金でお世話になる金融機関。
様々な基準を持って融資しています。


特にパッケージ型アパートローンは融資基準がはっきりしています。


2006年に一世を風靡した「破壊的成功法」








2007年夏がピークだったと思います。
三井住友銀行がフルローンをやめたインパクトは大きかったです。
(その後、金利は高いですがスルガ銀行が引き継ぎました)

そういえば最近、りそな銀行がかなり積極的ですね。


最近、ある金融機関担当者様からアパートローンの融資基準をマイナーチェンジしたと聞きました。
地方物件の場合、積算評価が出ても収益還元評価が伸びないのを改善するのが主な目的なんだとか。

都市部は既に物件価格が高騰しているので、融資を伸ばすために地方物件に目を向けていると言うことなのかもですね。

少し危険な気もしますが・・・。


融資基準で左右される収益不動産価格。
最近だけでも、スルガ銀行の木造や旧耐震に対する融資姿勢の変化が市場に大きなインパクトを与えました。

出口(売却)と言う観点で、融資基準の変化には敏感でありたいですね。



posted by ゴン at 22:00 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする