刻々と変化する「融資基準」

2014.07.04



収益物件の購入資金でお世話になる金融機関。
様々な基準を持って融資しています。


特にパッケージ型アパートローンは融資基準がはっきりしています。


2006年に一世を風靡した「破壊的成功法」








2007年夏がピークだったと思います。
三井住友銀行がフルローンをやめたインパクトは大きかったです。
(その後、金利は高いですがスルガ銀行が引き継ぎました)

そういえば最近、りそな銀行がかなり積極的ですね。


最近、ある金融機関担当者様からアパートローンの融資基準をマイナーチェンジしたと聞きました。
地方物件の場合、積算評価が出ても収益還元評価が伸びないのを改善するのが主な目的なんだとか。

都市部は既に物件価格が高騰しているので、融資を伸ばすために地方物件に目を向けていると言うことなのかもですね。

少し危険な気もしますが・・・。


融資基準で左右される収益不動産価格。
最近だけでも、スルガ銀行の木造や旧耐震に対する融資姿勢の変化が市場に大きなインパクトを与えました。

出口(売却)と言う観点で、融資基準の変化には敏感でありたいですね。



posted by ゴン at 22:00 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

家庭用「電気タイマー」

2014.07.05



集合住宅の電気盤。
ブレーカーをはじめ、様々な機器が内蔵されています。

共用部の電灯用にタイマーが設置されていることが多いと思います。



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24時間好きな時間で電源をON-OFF設定できます。
もう少し簡易版で考えるならパナソニック製のタイマー内臓スイッチ。



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当方1物件で、共用部電灯用に使用していますが、十分に使えています。
しかしいずれの商品も電気工事が必要。
素人には少々ハードルが高いです。



最近、100Vコンセントに刺して使う家庭用タイプがあるのをご存じでしょうか?



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暗くなると点灯するタイプと点灯後タイマーで点灯時間調整ができるタイプ。
機能に応じて2種類ありましたが、いずれも1個1000円前後。

電気工事が不要で、使い方によっては重宝すると思います。

探せばいろんな商品がありますね。



posted by ゴン at 23:59 | Comment(0) | 商品 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

リゾートマンションの未来

2014.07.07



リゾートマンションの売物件広告。
よく見掛けますよね。

売物件の多くは、バブル真っ只中の平成初期築が圧倒的に多いです。

その売値といえば・・・、高くて数百万円。
安いものだと100万円以下で投げ売りされています。

ちょっとした機会があり内覧してきました。



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昭和末期から平成初期にかけて複数棟建築分譲されたリゾートマンション。
当時、2000万円〜3000万円したそうです。

それが今では・・・、約200万円。
約十分の一の価格です。。。


そして一番の問題は修繕積立金不足。
管理費が約20000円/月で、修繕積立金が約2000円/月。
一世帯たった2000円で修繕費をまかなえるわけありません^^;



その結果がこれ



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既に爆裂箇所多数。
この状態で放置されるのはリゾートマンションならではでしょう。

管理組合が借金するか、各世帯が一時金負担して大規模修繕費用をねん出するしかありませんが、定住者約2割のリゾートマンションでは過半数の賛成を得ることすら難しいようです。


毎月の修繕積立金と管理費に固定資産税を支払えば、毎年約30万円の負担。
どう考えても好きなホテルで旅行した方がメリットを感じます。

一部のリゾートマンションを除き、行く末は厳しいような気がしますね。



posted by ゴン at 18:50 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする