2014.11.04

ＵＲ、最近動きが活発です。

2014.10.26　「ＵＲの空室活用」



今回は建て替えに関するニュースです。

老朽団地、街の中心に集約　ＵＲ法改正へ 空き室問題解消
国交省方針、高齢化に対応

2014/11/3 日本経済新聞

国土交通省は老朽化が進む郊外の団地再編を促す。
高齢化で空室が目立つ団地を廃止しやすくし、街の中心部に住宅を集約できるようにする。
独立行政法人の都市再生機構（ＵＲ）が地域単位で団地を統廃合できるよう来年の通常国会にＵＲ法改正案を提出する方針だ。
空き家・空き室（総合・経済面きょうのことば）の解消につなげるとともに、交通の便が良い好立地に住民の住み替えを促す取り組みを後押しする。







転居後の受け皿となる土地は交通の便が良い場所を確保し、バリアフリー化された住宅を建てる。
郊外に散らばる団地を商業施設や行政機関、医療・介護施設が集積する街の中心部に集めれば、買い物や通院で住民の利便性が増す。
国が推進する「コンパクトシティー」の形成にも寄与しそうだ。

国交省が集約を後押しするのは、駅から離れた利便性の低い団地ほど空室が目立つ傾向が鮮明なためだ。

たとえば同じ生活圏内にあるＵＲの空室状況をみると、駅から徒歩数分の立地にある団地の空室率は５％程度にとどまるのに対し、バスで10分弱かかる場所では約30％に跳ね上がる。

（以下省略）

移転にあたっては住民の同意が前提だとか。
住民に配慮し、住み慣れた同じ生活圏内での住み替えを条件としたのは良いのではないかと思います。


ただ、現在ＵＲだけでも７５万戸弱を管理。
地方自治体分も含めると５５０万戸もあります。

近年ますます空室が増える中、我々不動産賃貸事業者にとっては、生活弱者向け住居以外は思い切って縮小の方向へ舵を切ってほしいですね＾＾；

2014.11.05

現在、大阪で購入検討をすすめている物件。

日本政策金融公庫にも融資打診してみました。
日本政策金融公庫、国民生活事業の普通貸付融資限度額は4800万円です。


以前、関西大家の会セミナーで講演された札幌のメガ大家佐藤元春さん。
『日本政策金融公庫は、金融資産と実績があれば青天井で融資してくれるお金持ちに優しい銀行』と語られてました。



今回の案件は4800万円の枠を超えます。

ここ数年で自己資本比率の上昇やキャッシュフローの蓄積による金融資産も多少増えたので、今回、思い切って融資打診にチャレンジしてみました。


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結果、ＯＫでした。
（厳密には普通貸付＋セーフティネット貸付の合わせ技かもですが、、、）

それとも中小企業事業融資に切り替えて頂いたのかな。


融資期間は15年でしたが、もう少しいけるかも？とのこと。
所有権移転登記前の融資にも柔軟対応。


最近、日本政策金融公庫さんから営業のはがきや電話連絡が定期的にきます。
完全に民間金融機関と変わりません。



日本政策金融公庫ＨＰを見てみました。
『平成25年度融資実績』

↓


融資金額別の融資割合（拡大可）





融資期間別の融資割合（拡大可）





資料によると、1億円以上融資を受けている企業が17％も。
融資期間１５年超は実績が少ないですが、それでも0.9％あります。


日本政策金融公庫は近い将来、借り手側にとってさらに使い勝手が改善され、主要な取引先（メインバンク）として考えられるようになるのかもですね。


あとは現在検討している物件が契約まで辿り着けるのか。
もうひと頑張りしてみたいです。

2014.11.06

『仲介手数料無料』
一部仲介店や家主直サイト等で見かけますが、主流にはなってません。

今回のニュース。
これがきっかけで広がりを見せるか見ものです。

仲介手数料ゼロの不動産仲介「ヘヤジンプライム」
--ネット専業で固定費抑え

2014/11/05 CNET Japan

賃貸情報ポータルサイト「ヘヤジン」を運営するイタンジは、ネット専業の無店舗型不動産仲介サービス「ヘヤジンプライム」の提供を開始した。

当初は東京23区全域の約6万物件を掲載。
対応地域は順次広げる計画だ。


部屋探しの現場ではこれまで、仲介業者依存のビジネスモデルにより、借手も貸手も手数料というコストを負っていた。

イタンジでは今回、人件費や店舗家賃といった固定費を抑えることで仲介手数料を無料とし、貸手への成果報酬型のビジネスモデルを構築した。


同社によれば、成果報酬型であるため、貸手は業務委託や広告掲載などの費用と不動産会社に委託していた人的負担を抑えながら、物件成約を増やせるメリットがあるという。


借手は、内見はウェブで予約し、現地で運営スタッフと待ち合わせる。

契約手続きは従来通り現地の不動産会社で行うか、自分の都合に合わせた時間と場所で行うかを選べる。
なお、後者は事務手数料3000円がかかる。

サービスを使うには会員登録が必要。
会員は無料と有料の2種類があり、無料会員は公開物件のみ閲覧でき、月額700円の有料会員は公開物件の5倍以上である非公開物件も閲覧できる。

要約すると

↓





借主様にとってはコスト的に素敵な制度。
家主側にとっては、メリットがあまり無いかもですが、新たな客付けルートになる可能性は十分あります。

関西でもサービスがはじまったら要検討ですね。