銀行員の肩書き
2014.12.07
いつも取引している当方のメインバンク。
先日、年末のご挨拶をしました。
担当者様以外に、いつもはお会いすることがない上席の方ともご挨拶。
当方、約15年間会社員してましたので民間企業の肩書きは大体わかります。
しかし、金融機関の肩書きって部外者から見て分かりにくいです。
どんな順列になっているんでしょう？
勝手なイメージで並べてみました＾＾；
①頭取
②副頭取
③本部長
④部長
⑤副部長
⑥部長代理
⑦課長・支店長
⑧課長代理・支店長代理
➈係長
⑩主任
⑪一般行員
大体こんな感じでしょうか？
金融機関によっても異なるのでしょうが。。。
お会いした上席は、不動産賃貸業にとても理解がある方でした。
「ゴン資産管理会社さんはとても順調ですね」と言われ、お世辞でも素直に嬉しかったです。
特にゼロから起業して、短期間で自己資本比率を高め、債務償還年数を短くしたことを高く評価してくれました。
雑談の中で、多くの大家さんが利益をあまり上げていない実態を聞きました。
最近の事例で、土地持ち（郊外）の地主さんが建物だけの投資で表面利回り5％だったとか。
建てた時点（契約した時点）で負け確定ですね。。。
ここ最近のブームではじめた新興大家さんで成功しているのはほんの一握りだと語っておられました。
金融機関（お会いした上席）から見て成功している大家さんの特徴。
色々と具体的な数値で教えて頂きました。
詳細はここに書きませんが、「大家業を自己責任でやっている人に大失敗している人はあまり見かけない」との言葉が特に印象的でした。
不動産仲介業者や建築業者が出したシミュレーションをそのまま鵜呑みにして自分で全く考えない人。
いざ蓋を開けてみたら利益が出ないことを他人のせいにして怒る人。
一番危険だと思います。
今年最後のご挨拶予定でしたが、、、
年内にもう一度お会いすることになりました。
次に繋がるお付き合いになることを勝手に期待したいです。
管理委託契約書 印紙代を節税
2014.12.08
ある程度の規模になると、資産管理会社を立ち上げる方が多いと思います。
その場合、個人名義の所有物件は資産管理会社に業務を委託。
個人法人間で管理委託契約を結びます。
この管理委託契約書。
課税文章になります。
印紙の張り忘れはありませんか？
管理会社に管理委託している場合も管理委託契約書を結んでいるかと思いますが、これも当然、課税文章。
意外と多くの管理会社が、印紙を貼り忘れているので注意が必要です。
（自己保管分はしっかりと印紙を貼りましょう！）
管理委託契約書の多くは第7号文章に該当し、収入印紙4000円が必要。
しかし・・・、
ちょっと工夫すれば印紙代の節税が可能になるのをご存じでしょうか？
第2号文章の活用です。
管理委託契約書の場合、下記の契約方法があるかと思います。
①月額料金と契約期間の記載のある契約書 ⇒ 第2号文書
例）毎月の管理委託料は10万円とし、契約期間2年とする。
②契約期間の記載はあるが、月額料金の記載が無い契約書 ⇒ 第7号文書
例）毎月の管理委託料は受け取った家賃等の5％とし、契約期間2年とする。
＜印紙の計算＞
①第2号文章
10万円/月×24か月＝240万円
印紙代1000円になります。
↓
②第7号文章
一律4000円。
契約書の書き方一つで印紙代の節約が可能です！
ちなみに①の契約期間を1年にすれば、印紙代400円で済みます。
逆に毎月の管理委託料が30万円の2年契約なら印紙代1万円と高くなります。
第2号文章と第7号文章の使い分け。
大手企業は契約書の数が多いので節税のため使い分けしていると聞きます。
少額でも馬鹿にならないですね。
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間違った『イールドギャップ』
2014.12.09
不動産投資で使われるイールドギャップという言葉。
よく下記のような使われ方を見聞きします。
・利回り10％の物件を借入金利1％で買った場合のイールドギャップは9％
・利回り10％の物件を借入金利3％で買った場合のイールドギャップは7％
・投資するならイールドギャップは最低8％欲しいね
等々
↓
『イールドギャップ ＝ 表面利回り ― 調達金利』
一見、正しそうですが・・・、正確には間違っています。
イールドギャップの本来の意味は、
『イールドギャップ ＝ 投資利回り ― 国債金利』
不動産投資でよく使われるイールドギャップには時間の要素が入ってません。
また、表面利回りも実質利回りでの計算が必要です。
実質利回り10％、1億円の物件をフルローンで購入した場合の年間返済額（元利均等）を下記条件でそれぞれ計算してみます。
①借入期間10年金利1％ ⇒ 10,512,492円/年
②借入期間10年金利3％ ⇒ 11,587,284円/年
③借入期間30年金利1％ ⇒ 3,859,668円/年
④借入期間30年金利3％ ⇒ 5,059,248円/年
当たり前ですが、借入期間によって年間返済額は変化します。
これらのモノサシを統一するために使われるのがローン定数。
『ローン定数 ＝ 年間の元利合計返済額 ÷ ローン残高』
①～④のローン定数を計算してみると、
①10.51％ ②11.59％ ③3.86％ ④5.06％
よって、それぞれのイールドギャップは、
①10％ － 10.51％ ＝ －0.51％
②10％ － 11.59％ ＝ －1.59％
③10％ － 3.86％ ＝ 6.14％
④10％ － 5.06％ ＝ 4.94％
1％で借りても、借入期間が10年で短いと逆レバレッジになっています。
単純にイールドギャップが9％なんて言い方、デタラメなのがよく分かります。
ちなみに、健全なレバレッジなのかは下記で確認できます。
↓
『自己資本配当収益率 > 実質利回り > ローン定数』
経営者は数字に強くないといけません。
イメージで捉えると事業に失敗する典型ですね。
