間違った『イールドギャップ』

2014.12.09



不動産投資で使われるイールドギャップという言葉。


よく下記のような使われ方を見聞きします。

・利回り10%の物件を借入金利1%で買った場合のイールドギャップは9%
・利回り10%の物件を借入金利3%で買った場合のイールドギャップは7%
・投資するならイールドギャップは最低8%欲しいね

等々




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『イールドギャップ = 表面利回り ― 調達金利』




一見、正しそうですが・・・、正確には間違っています。


イールドギャップの本来の意味は、

『イールドギャップ = 投資利回り ― 国債金利』





不動産投資でよく使われるイールドギャップには時間の要素が入ってません。
また、表面利回りも実質利回りでの計算が必要です。


実質利回り10%、1億円の物件をフルローンで購入した場合の年間返済額(元利均等)を下記条件でそれぞれ計算してみます。

@借入期間10年金利1% ⇒ 10,512,492円/年
A借入期間10年金利3% ⇒ 11,587,284円/年
B借入期間30年金利1% ⇒  3,859,668円/年
C借入期間30年金利3% ⇒  5,059,248円/年



当たり前ですが、借入期間によって年間返済額は変化します。
これらのモノサシを統一するために使われるのがローン定数

『ローン定数 = 年間の元利合計返済額 ÷ ローン残高』


@〜Cのローン定数を計算してみると、

@10.51%  A11.59%  B3.86%  C5.06%



よって、それぞれのイールドギャップは、

@10% − 10.51% = −0.51%
A10% − 11.59% = −1.59%
B10% −  3.86% =  6.14%
C10% −  5.06% =  4.94%


1%で借りても、借入期間が10年で短いと逆レバレッジになっています。
単純にイールドギャップが9%なんて言い方、デタラメなのがよく分かります。



ちなみに、健全なレバレッジなのかは下記で確認できます。



『自己資本配当収益率 > 実質利回り > ローン定数』



経営者は数字に強くないといけません。
イメージで捉えると事業に失敗する典型ですね。



posted by ゴン at 22:30 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする