京都マンション１号 売買契約完了
2015.02.13
先日から検討していた入札物件。
一番手になったのですが、まさかの横やりが入り難航。
2015.01.28 「入札物件に横やり」
結局、入札価格から2回も値段が吊りあがりました。。。
結果、当初の入札価格から15％増し。
売主様、知人等にヒヤリングされて入札価格では安いと考えられたようです。
それでも十分安いと判断し、購入を即決しました。
これ以上時間をかけると、売主様側から他業者に情報が洩れかねません。
仮に漏れる事態になれば更なる上乗せは必至。大変なことになります。
仲介様と相談し、情報がクローズドである間に契約を急ぐことにしました。
京都市中心部に立地する平成築１棟物で価格もそれなりにかさみますので、当然融資を受ける予定ですが、上記理由でスピードを重視。
思い切ってローン特約無し、境界明示無し、瑕疵担保免責、現況渡しで売買契約を早々に終えました。
金融機関2行からは一応仮承認済みですが、融資条件を詰めている段階で本稟議と金消契約は行っていません。
当方にリスクはありますが、安く買える時には即断も必要と先行売買契約に踏み切りました。
今回の表面利回りは初の一桁。
もちろん短期的な収益改善策と中期的な新築計画を加味しての購入です。
粛々と引き渡し決済まで進むように段取りしていきたいと思います。
田の字地区
2015.02.14
京都マンション１号は、京都市中心部の田の字地区に立地。
商業地域31m高度地区で、容積700％は京都で一番高度利用できる場所です。
↓
2007年の京都市景観条例により京都市内は高さ規制が厳しくなっています。
高さ制限別面積構成比の資料を見ると、31m高度地区の土地はたった2.7％。
道路付けの関係で容積700％をフル活用できる土地は1％ないかも知れません。
京都マンション１号は容積をフルに活用できます。
しかし、表面利回りは8.5%。
当然フルローンは考えていません。
今までは地方中心に利回り20%前後で賃貸経営してきましたので、私にとっては異色の存在です。
それでも購入に至った理由。
①立地
祇園祭「山鉾巡行」スタート地点に近く、古来から京都文化・経済の中心地
②購入価格
土地の実勢価格程度で値下がりリスクがほとんどない（資産性が高い）
③募集条件
敷金礼金で３か月、契約更新毎に１ヶ月分それぞれ受領できて、空いてもすぐ埋まる立地で実質利回りが高い
しっかりと室内リフォームをすることで家賃（利回り）アップが見込める
④新築
現況の建物は容積未消化で約300％
将来、700%フル活用で新築すると今回の購入金額を含めても利回り10％以上の収支が見込める
特に④新築用地としても見れる点について、新築シミュレーション表（収支計画書）を作成して各金融機関に提出したことで、過剰なリスクを嫌う金融機関との交渉がスムーズに。
融資の条件面で有利に働いています。
東京オリンピックの建築特需後に来るかもしれない建築業界閑散期に建て替えを想定しているため、今回の融資条件では将来の建て替え時に、借入金の返済違約金がかからないように交渉を進めています。
購入後は、既存建物で収益を上げつつ、将来の楽しみが一つ増えました。
中々進まない引渡し
2015.02.15
先日落札した小さな物件。
2015.01.17 「落札しました」
古い公団型分譲マンションになります。
今回は特殊な売買契約。
諸事情で引き渡しがまだ終わっていません。
売主様以外に、管理組合や管理組合が委託した弁護士さんとも相談しながら進めています。
一番の問題は室内の動産類。
今回の契約では、諸事情で動産放棄を条件にそのままでＯＫにしています。
その動産ボリュームが半端なく大量。
足の踏み場は、堆積した動産類をよじ登る感じです＾＾；
動産類で部屋の全景がわからないぐらいの量といえばイメージしていただけるでしょうか。
処分コストは見込んでいますが、少々気が重いです。
引き渡しを受けた後は、まずこの動産処分からスタート。
今はリフォームまで考えられないです＾＾；
