田の字地区

2015.02.14



京都マンション1号は、京都市中心部の田の字地区に立地。
商業地域31m高度地区で、容積700%は京都で一番高度利用できる場所です。




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2007年の京都市景観条例により京都市内は高さ規制が厳しくなっています。

高さ制限別面積構成比の資料を見ると、31m高度地区の土地はたった2.7%。
道路付けの関係で容積700%をフル活用できる土地は1%ないかも知れません。



京都マンション1号は容積をフルに活用できます。

しかし、表面利回りは8.5%。
当然フルローンは考えていません。

今までは地方中心に利回り20%前後で賃貸経営してきましたので、私にとっては異色の存在です。




それでも購入に至った理由。


@立地
祇園祭「山鉾巡行」スタート地点に近く、古来から京都文化・経済の中心地

A購入価格
土地の実勢価格程度で値下がりリスクがほとんどない(資産性が高い)

B募集条件
敷金礼金で3か月、契約更新毎に1ヶ月分それぞれ受領できて、空いてもすぐ埋まる立地で実質利回りが高い
しっかりと室内リフォームをすることで家賃(利回り)アップが見込める

C新築
現況の建物は容積未消化で約300%
将来、700%フル活用で新築すると今回の購入金額を含めても利回り10%以上の収支が見込める




特にC新築用地としても見れる点について、新築シミュレーション表(収支計画書)を作成して各金融機関に提出したことで、過剰なリスクを嫌う金融機関との交渉がスムーズに。

融資の条件面で有利に働いています。


東京オリンピックの建築特需後に来るかもしれない建築業界閑散期に建て替えを想定しているため、今回の融資条件では将来の建て替え時に、借入金の返済違約金がかからないように交渉を進めています。

購入後は、既存建物で収益を上げつつ、将来の楽しみが一つ増えました。



posted by ゴン at 20:24 | Comment(4) | 23.京都マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする