2015.07.13

2009年に購入した千歳アパート。

売却しました。



保有期間は6年弱。
購入時表面利回り約30％でしたが、少しずつ手を加え約37％まで上昇。


まだまだ稼いでくれそうでしたが、収支シミュレーションの結果、総合的に判断して売却を決断しました。



2009年当時、この物件を水面下で紹介してくれたのはお友達大家さん。
今回も、知人（今回、大家さんデビューされました）へ売却しました。


購入時より高く売れ、インカムゲイン＋キャピタルゲインが得られました。


もちろん購入者様にとっても、今の相場より安く十分利益が見込める価格。

地元の信金で融資を受けられての購入となりました。
購入者様にも喜んで頂き、win-winの取引となりました。




売却したことで確定した投資収益率（IRR）。

キャピタルゲインが得られたことで、計算してみると驚異の40％台に。

地方高利回りアパートならではの結果になりました。




また、この物件は2009年購入なので、当時の下記税制も活用可能。


『2009年及び2010年に先行取得をした土地等に係る圧縮記帳』
『2009年及び2010年に取得した土地等を譲渡したときの1000万円特別控除』



税制をフル活用し、売却益をかなり節税できるのもメリットです。


もう千歳に行くことが無いのはさびしいですが、
帰ってきた手元資金、有効活用したいです。

2015.07.14

2007年に購入した長崎アパート。

売却しました。



保有期間は約8年半。

購入時表面利回り約24％。

家賃下落に見舞われることはありませんでしたが、数年前、気を抜いて入居率が50％になったことも。
その後は順調に高稼働していました。


千歳アパートと同様、まだまだ稼いでくれそうでしたが、総合的に判断して売却を決断しました。



売却価格は購入時よりかなり高く、キャピタルゲインも得られました。


購入者様は地元の金融機関で諸費用込のオーバーローン購入。
減価償却期間が過ぎた木造物件にオーバーローンが付いたのは驚きました。


購入者様がとても喜んでおられたのが印象的。
和やかな雰囲気での契約引渡しでした。




売却したことで確定した投資収益率（IRR）は27％。

千歳アパートには及ばない数字ですが十分。
高騰する都市部では絶対に得られない投資効率です。




この物件は個人名義なので譲渡税が発生しますが、5年超の長期譲渡所得。

所得税＋住民税20％（さらに、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せ）の納税が必要ですが、しっかり払いたいと思います。




今回の長崎アパート売却で、所有物件から木造が無くなりました。


また、所有物件も関西圏と札幌市の２拠点に集約。
当面はこの地域で経営資源を集中させたいと思います。

2015.07.15

昨年購入した札幌マンション4号。

売却しました。




改修費込の仕上がり表面利回りは約23％。

購入時、賃貸借契約書も揃わないという酷い管理状態でしたが、管理会社様と少しずつと改善。

様々なリフォームも行って、建物は見違えるようになりました。




1棟物は、新耐震ＲＣ造であれば、都市部だろうが地方圏だろうが表面利回り10％あればすぐに引き合いがある状態。


もう少し所有する予定でしたが、、、
総合的に判断して資産処分を決断しました。




売却したことで確定した投資収益率（IRR）は公開できないぐらい高収益。

相場が高騰している事を実感した売買となりました。