2016.01.12

現在、ある土地の一部でコンビニ誘致を検討しています。


場所は収益物件内の土地なのですが、無駄に広いため、さらなる土地有効活用を検討した結果、コンビニ用地として貸し出しを検討することに。


コンビニ等のロードサイド型店舗の土地活用では、リースバック方式による建物賃貸借契約と事業用定期借地契約があります。



�@リースバック方式

（1）テナントが、土地所有者に建物の建設資金（建設協力金）を預ける

（2）土地所有者は、建設協力金でテナント事業に合った建物を建てる

（3）土地所有者は、建物をテナントに一括賃貸
　　 テナントから毎月、賃料−建設協力金＝残額を受け取る

これが、リースバック方式です。



�A事業用定期借地

（1）その土地で事業を営みたいテナントへ土地を貸し付ける

（2）テナントは、事業形態に合った建物を自らの費用で建てる

（3）契約満了時、テナントは更地にして土地所有者に返却する




いずれの方法にもメリットデメリットがあります。


・リースバック方式は建物に課せられる固定資産税の負担が必要
・リースバック方式はテナントから賃料の減額を求められる可能性あり
・定期借地では土地が更地になって返ってくる
・テナントが早期撤退した場合でも、リースバック方式は建物が残る

等々




コンビニは出店も多いですが、撤退もかなり多いです。

検討している立地が繁盛する立地なのかどうかが選択の分かれ目ですね。



物件客付けの観点から考えると、敷地内へのコンビニ誘致はプラス。

各社の提案内容を見て、契約するか否か、また、どちらの方法にするかを総合的に判断して決めたいと思います。




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2016.01.13

不動産賃貸業といえば、、、
一部大手法人を除き、個人大家さんが多数を占める市場です。


ところが最近、
大手電鉄系が相次いで不動産賃貸業に参入しようとしています。



関西では近鉄。

分譲マンションの「ローレルコート」が有名ですが、近鉄沿線の価値向上を目指し、沿線のスムーズな住み替えサイクルの構築を目的として、近鉄沿線駅前に新しい賃貸レジデンスブランド「K−TERRACE」シリーズを展開し、賃貸レジデンス事業に本格参入すると発表しました。



奈良県で建築中の第一号。

↓







設備も分譲仕様そのもの。

↓













とても同じ土俵では闘えません、、、＾＾；


賃貸マンションは、今後より多様化すると思いますが、遅かれ早かれ、分譲マンション並みの仕様が求められる時代が来ると考えておくのが自然ですね。

2016.01.14

長期金利の指標となる満期１０年の新発国債の流通利回り。

東京債券市場で、一時、年０・１９０％まで下がりました。








過去最低を更新。


リスク回避で日本国債に買いが集まっています。
円高・株安を受け、日銀は追加緩和に踏み切るのか。


このあたりの予想は全く意味ないですが、、、
我々不動産賃貸事業者にとって、大きくかかわるのは借入金利。


アパートローン金利はさらに下がりそうですね。

ちょうど、来月に新規借入予定。
少し、恩恵にあずかれそうです。




住宅ローンも右肩下がり。

↓







どこまで行くのでしょうか。