新電力への切り替え効果
2016.03.11
昨年、一部の物件で行った新電力切り替え。
↓
2015.10.02 「新電力に切り替えへ」
現在、高圧＋契約電力50kW以上であれば新電力への切り替えが可能。
該当物件で切り替えて数か月が経過しました。
毎月、電気料金清算書を見ていますが確実に8％安くなっています。
関西電力との料金差が明記されているのでわかりやすいです。
一般家庭でも今年4月以降に新電力から電気を買えるようになります。
賃貸事業者は、共用部等で電気を使うので確実にメリットが出ます。
各地域ごとに比較して切り替えを検討したいですね。
ちなみに、、、
電力会社を新電力に乗り換えても安定供給は保証されます。
なぜなら、「バックアップ契約」があるからです。
バックアップ契約とは、新電力で何らかのトラブルが起きて送電停止になっても、各地域電力会社が必要な電力を融通してくれる、という仕組みです。
仮に契約した新電力が倒産したとしても、同様の仕組みで保護されます。
なので検討しないのは損だと思います。
＊需要にマッチしない契約内容を選んでしまうと、新電力の方が割高になる場合もあるので注意です。
青木茂さんセミナー
2016.03.13
昨日は、第29回目の関西大家の会セミナーでした。
今回の講師は、青木茂建築工房代表取締役の青木茂さん。
首都大学東京特任教授、大連理工大学客員教授、工学博士、一級建築士など
多数の肩書をお持ちです。
【セミナータイトル】
『競争力の落ちた築古物件をお宝物件に替える！
リファイニング建築の第一人者が明かす具体的手法から融資制度まで』
～事例で詳しく説明します～
約80名の大家さんで満席になりました。
↓
＜内容＞
① リファイニング建築とは
② リファイニング建築に適する建物とは
③ リファイニング建築の進め方
④ リファイニング建築の具体的事例
⑤ リファイニング建築への融資制度（りそな銀行様）
約２7年にわたり、独自に再生建築の定義を確立し「リファイニング建築」という名称で再生建築に取り組んでおられます。
「リファイニング建築」は従来行われている「リフォ ーム」「コンバージョン」「大規模修繕」などとは大きく異なり、建設当時の機能を失いつつある既存建物を再生し有効活用する手法として、単なる短期的な耐震改修のみでなく長期的視点に立ち、付加価値を付けて新築同等の建物に再生させる手法のこと。
現在は、建築単体に留まらず、「リファイニング建築」による団地や都市の再生手法の研究に積極的に取り組んでおられます。
＋＋＋
日本の建物は基本的にスクラップビルド。
なぜなら、地震国家日本は、建物の耐震基準が都度見直され、そのたびに既存不適格の建物が生み出されています。
そういった建物を潰すことなく再生させて活用するにはどうしたらよいか。
リファイニング建築が考案された原点です。
再生事例が複数紹介され、具体的で面白かったです。
リファイニング建築された建物を融資面でサポートしているりそな銀行様。
融資基準を具体的に公開頂きました。
こういった築古建物への融資は厳しいのが一般的。
いつもネックになっているので、りそな銀行に限らず、金融機関全体が古い建物に価値を見出し、融資についての取り組みが増えることを願いたいです。
その後の懇親会。
お酒を酌み交わしながら情報交換に花を咲かせていました。
今回、講師を快く引き受けてくださった青木茂先生。
そしてご一緒させて頂いた皆様。
ありがとうございました！
相続対策の恐怖
2016.03.14
『相続対策』
2015年1月に相続税が上がってから盛んに聞かれる言葉です。
①相続税の基礎控除の引き下げ
改正前 ： 「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」が基礎控除
改正後 ： 「3,000万円+600万円×法定相続人の数」が基礎控除
地価の高い首都圏を中心に、サラリーマン家庭でも相続税の課税対象となる可能性があります。
②相続税率の引き上げ
改正前は6段階だった税率が8段階に。
アパート経営は代表的な節税対策。
相続税引き上げ後、全国でアパマンが建設されています。
ただでさえ空室が増えているのに、、、
先日、業者様と情報交換して驚愕の話を聞きました。
人口10万人程度のある地方都市で、一人の地主さんが「相続対策」の名のもと、１５棟ものアパートを同時に建設したそうです。。。
当然埋まるはずもなく、、、新築なのに大きく家賃ダンピング。
結果、付近の家賃相場を一気に崩したそうです。
ここまで極端な例は少ないと思いますが、、、
全国的に今年は引っ越しが多いという話も聞きます。
それだけ新築が多数供給され、
既築物件から結果的に賃借人が引き抜かれているとも言えます。
今後、二極化がさらに進むのは間違いないと思います。
しかし、15棟も建てた業者様は大儲けなんだろうな、、、、
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