おうちダイレクトが投資用物件取扱い

2016.08.16



昨年、ソニー不動産とヤフーが提携してはじまったおうちダイレクト。


2015.07.07 「ソニー不動産とヤフーが提携」




2015年11月運用開始。

当初は注目を浴びましたが、その後は低空飛行。
毎月数十件程度の登録数で推移しています。




先週公開されたソニー不動産の平成27年度決算公告を見てみました。

売上高:11億6800万円
販管費:14億4100万円



完全に赤字。
販管費で売り上げが吹っ飛んでいます^^;



他の不動産業者からそっぽをむかれ、厳しい状態が続いています。

そんな中、さらに攻める!?ようです。




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『投資用物件』を取扱うとか。


どういった運用結果になるか。
興味が尽きないです。



posted by ゴン at 20:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

財政赤字全国ワースト3から黒字へ

2016.08.17



財政赤字全国ワースト3から黒字へ。


奈良県御所市。
V字回復の記事を読みました。

長文引用ですが、参考になるので転記いたします。



財政赤字全国ワースト3位から41年ぶりに黒字に!
「非常事態の街」はなぜ復活できたのか

現代ビジネス 8月17日(水)配信より抜粋




全国ワースト3位の不名誉な記録


慢性的な財政赤字で全国ワースト3位になった不名誉な記録を持つ奈良県御所市

2008年に「財政非常事態宣言」を出し、2011年度決算で41年ぶりに一般会計の実質収支で黒字化。

その後も黒字幅を増やし、地方債残高を減らしている。

どうやって赤字体質と決別したのか。

東川裕市長に聞いた。



――慢性的な財政赤字の体質にメスを入れました。何がきっかけだったのでしょうか。


東川 2008年に市長になるまで酒販店を営んでおり、まったく行政経験はありませんでした。財政が悪いというのは聞いていましたが、当選して改めて、「これはアカン」と愕然としました。

6月に市長になって9月には「財政非常事態宣言」を出しました。民間企業の経営で、赤字になればやる事は決まっています。支出を削って収入を増やすしかありません。まずは人件費の20%カットを打ち出しました。当然猛烈な反対です。県内外から反対派が集まってきてエライ騒ぎになりました。最終的に10%カットを実現しました。

また補助金も全額カットしました。様々な団体運営補助や同和関連の補助金なども全部切りました。



――御所市は水平社の発祥の地として、同和対策の長い歴史を持っています。そうした補助金も例外ではなかったのですか。


東川 ええ。7カ所あった隣保館を閉鎖し、市の施設として公民館に生まれ変わらせるなど、思い切った手を打ちました。



――市民の反応はどうでしたか。


東川 もちろん、色んな方が市長室に押しかけてこられました。



――収入を増やすというのはどういう事ですか。


東川 それまで低かった市税の徴収率を引き上げたのです。何しろ滞納繰越の多さも招集率の低さも県内一でしたから。払えるのに払わない市民がたくさんいました。払っていない事を自慢する人までいた。「市税機動徴収課」という部署を作って、高額滞納の解消に取り組みました。

お願いしても簡単には払ってくれませんので、徹底して差し押さえをやりました。給料や年金も差し押さえした。「市はそこまでやるんか」という本気度を見せる必要があったのです。2009年度に85.6%だった徴収率は2010年度には90.5%に上がり、2014年度は92.7%になりました。もちろん払えない人には分納誓約を取り付けて月々少しずつでも払ってもらうようにしたのです。



――その結果、3年後には実質収支を黒字にできたのですね。


東川 偉そうな事は言えません。要は何もやらなかったから黒字になったのです。おカネを出すことは一切やらない。市民も「市にはカネがないから、何かを頼んでも無駄や」という意識が定着しました。

ただ、そろそろ将来に向けておカネを使う必要が出てきました。御所も絵に描いたような少子高齢化地域です。このままではどんどん若い人が出て行ってしまう。今年6月は選挙だったのですが、5つの公約を掲げました。駅前と火葬場、市庁舎の整備、それに小中学校の統廃合と認定子ども園の整備です。



――小中学校の統廃合ですか。


東川 市内で去年生まれた子どもは125人でした。昨年よりさらに減っています。一方で現在、市内には7つの小学校と4つの中学校がある。これを全市で1つの小学校、1つの中学校に統廃合しようと提案しています。ただ、数を減らすだけではありません。ひとつにする以上は日本一の質の高い学校にする。教育の質を最高のものにすることで、御所市のイメージアップ、ブランド力のアップにつなげます。

私は、小さいころからのシチズンシップ教育が大事だと思っています。御所生まれであることに誇りを持ち、東京に出て行ったとしても地域に何らかの思いを寄せる子を育てたい。教育こそが町おこしの基本だと思います。

そのためには就学前教育から質の高いものにしなければなりません。御所市は貧富の格差が大きいのも問題なのですが、貧しい家庭に生まれた子どもが満足に学校も行かない貧困の連鎖が起きてしまう。これを断ち切るには小さいうちからの教育が不可欠です。人口が減っていく中で、1人ひとりの人間力を高めなければいけません。



――地域おこしの一環としての教育ですか。


東川 学校を一か所にまとめたら、そこに市民育成学校のようなものも設置する。地域の特産品の商品開発などもそこでやればいい。学校が町おこしの中核拠点になるようなイメージです。ですから、これは文部科学省の領域だけではなく、地域おこしの話だと政府にも言っています。



――市税の徴収率は上がったようですが、税収自体は減っています。


東川 そうなんです。税収を増やすには産業が盛り上がることが不可欠です。御所市には磨けば光る原石のようなものがたくさんあります。小規模農業にしても付加価値の高い農産物を売れば十分にやっていける。コメや山の芋は名産ですし、御所柿の原種はこの地域から全国に広がっている。とにかく甘くて美味しい柿です。

御所町の古い街並みも外からいらした方たちから、是非保存すべきだと言われます。11月には行者が街中を練り歩く「霜月祭」という催しがありますが、その際には由緒ある町家を公開しています。知る人ぞ知るという感じでまだまだ観光資源としては生かし切れていません。

さらに、御所市には歴史の遺構がいたるところにあるので、まだまだ観光開発はやる余地があると思います。京奈和自動車道が全線開通すると関西空港から奈良に入る観光客が目の前を通るようになる。そのひとたちに少しでもおカネを落としてもらえるような仕組みを考えないといけません。



――産業振興がなければ、財政的な自立は難しいと思いますが、御所市がいずれ財政自立できる可能性はあるのでしょうか。


東川 自立は私のテーマですね。いまは夢のまた夢というところですが、これまでも「本気で自立した自治体を目指す」と職員にも繰り返し言ってきました。同和対策事業の予算として1500億円にのぼる巨額の資金が入っていました。それ自体はありがたい事だったわけですが、2001年にそれが終わると、財政は一気に苦しくなりました。特別交付税は一度もらうと、それに合わせた水ぶくれした財政構造になってしまいます。自立心を失わせてしまう負の側面もあったわけです。


立ちあがった自治体のこれからに注目したい。






水平社発祥の地である奈良県御所市。

この地域で一律補助金カットをやったわけですから凄い市長だと思います。
大げさでなく、、、命がけだったと思います。



『支出を減らして収入を増やす』


財政再建に魔法の杖などは無く、王道、いたって真っ当な方法ですね。



本来なら、国が率先して行うべき事例。

国民も痛みを伴いますが、こういった成功事例を目の当たりにすると、やれないことはない、と改めて思いますね。


posted by ゴン at 20:00 | Comment(0) | 地名 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売却打診 即買付

2016.08.18



各所有物件。

自作シミュレーションシートに実績値を入力。
投資効率等を確認して見てみました。


先月シミュレーションした時は、所有3物件が売却適期との結果に。
その後、区分1物件を売却しました。



今回のシミュレーションでもやはり残り2物件が売却適期との結果に。


試しに1物件を売却査定に出してみました。
希望売値は今の市況(利回り)に合わせて設定。


すると、、、たった1日で買付が来ました。
しかし、希望売値から約10%の指値でした。


これでもキャピタルゲインが得られ、出口としては十分。
指値の売値でもIRRは良い数字が出ています。



でもさすがに早すぎます。

金融機関の評価も希望売値近くまで出るはず。


もう少し待って希望売値に近いところで売却したいところです。
あと数か月粘ってみようと思います。



posted by ゴン at 22:00 | Comment(0) | 4.大阪マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする