理論は机上の空論か?その4

2017.03.10



理論は机上の空論か?その3の続きです。



個別リスクは「理論」である程度予測可能ですが、市場リスクは完全に除去できないと書きました。



当方は当初、オーバーローンから賃貸業を開始。

当たり前ですが、B/S、P/Lとも悪い状態からスタートしました。




市場リスクを(少しでも)回避する方法。



まず1つ目に、借入金の固定金利化を積極的に活用しました。

金利上昇のリスクヘッジに有効だと思います。


特に起業当初は財務内容が脆弱で、ちょっとした市場変化で吹き飛びます。

物件売却時に違約金が掛かったり、変動金利と比べ金利が高くなる可能性もありますが、リスクに対する保険だと思えば安いものです。



2つ目に、資産の組み換え(売却)を積極的に組み合わせました。

今までに24物件を購入しました。
その内14物件を売却し、残り10物件を現在保有しています。



売却を組み合わせてきた結果、
2015年夏に実質無借金経営にまでなりました。


オーバーローンからはじめてちょうど10年。

ゼロから実質無借金にまでなれたことは自信になりました。



昨年、札幌マンション5号を借入購入したので実質無借金とは一旦おさらば。


ROE(自己資本利益率)の悪さが気になっていたので、今後はバランスを取りながら(債務償還年数を見ながら)レバレッジをもう少し利かせたいな、と考えています。



3つ目に自己資本比率にこだわりました。

物件を買い続けると自己資本比率は下がります。

創業期は仕方ないことですが、ある程度物件数が増えてくると、自己資本比率にこだわることがリスクヘッジにつながると思います。


先ほど書いた「売却」を組み合わせると、自己資本比率は大きく改善します。



この辺は個々の投資家によって考え方(経営方針)が異なりますが、当方はこれ以上の規模拡大よりも、現在の自己資本比率30%をできるだけ早く50%にしたいな、と考えてます。



++++++



理論は机上の空論か?

その4まで素人が思うまま書きました^^;
(改めて読み返せば、、、支離滅裂的な内容も多々ありますね、、^^;)



理論は道具として十分使えるレベルと経験上も断言できます。




しかし、、、不動産のリスクマネジメントは、学術的にも実務的にもまだまだ研究や検討がなされ、試行錯誤の段階です。


現在よく使われるDCF法。
2000年頃から日本で使われるようになりました。


まだ20年もたってないんです。



立ち止まらない。学習を怠らない。

その上で、個々の賃貸事業者がそれぞれの信念を持ってリスクマネジメントすることが一番重要かなと思います。




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posted by ゴン at 19:30 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「大人」の責務

2017.03.11



「大人」の責務。



言葉で書けば、なんかおおごとな感じがしますが、、、


「大人」は次世代を担う子供世代に対して、

「大人になったらこんな楽しいことがあるんだよ」

と見せる責務があると思います。




子供って大人をよく観察しています。


親でも親戚でもあかの他人でも。


目の前の「大人」はどんな人なのか。
どんな感情でいるのか。


子供はいろんな大人を、純粋かつ無意識に観察しています。




我々大人世代が高齢化し今の子供世代が担う社会になっても、希望の持てる明るい社会であってほしいですよね。




そのために、楽しく働いて子供世代に明るい未来を夢見させましょう。


楽しいこと・ワクワクを仕事に!


バトンを渡す側、大人の責務です。







あっ、
自己啓発風ブログですね。

あはあ^^;




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posted by ゴン at 22:47 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

三井住友銀行が冴えない

2017.03.12



最近、三井住友銀行関連の冴えないニュースが多いです。



9億円詐取した三井住友銀行の元副支店長に懲役8年判決
朝日新聞デジタル 3/9(木) 配信



三井住友銀行の外貨取引システムを悪用して同行から約9億6700万円をだまし取ったとして、電子計算機使用詐欺の罪に問われた同行〇〇(省略)に対し、東京地裁は9日、懲役8年(求刑懲役10年)の判決を言い渡した。

有賀貞博裁判長は「役職上与えられた権限を悪用した犯行で、常習性も顕著だ」と非難した。


判決によると、2011〜16年に96回にわたり、支店にある端末機を操作して「1ドル=10円」などの異常な円高となるレートで自分が管理する架空の会社名義の外貨預金口座への入金額を水増しし、だまし取った。

(以下省略)





三井住友フィナンシャルグループ(FG)は、自己資本比率の向上を迫る国際金融規制の見直しに備えて、自己資本比率が相対的に低い関西アーバン、みなと両行を事実上売却。






東芝巨額損失のメーンバンク。





日本株、「金庫株」ズシリ 高値圏での売り出し懸念
2017/3/6 日本経済新聞 電子版



6日の東京株式市場で日経平均株価は小幅に続落した。

(中略)

投資家心理を冷やしたのが前週末に自己株式を売り出すと発表した三井住友フィナンシャルグループ株の下落。

日本企業が消却せずに積み上げた「金庫株」が、ずしりと日本株にのしかかっている。

(以下省略)





メガバンクの中では比較的不動産向け融資が多く、お世話になっている方も多いと思います。

当方もその一人です。




いずれのニュースも後ろ向きな感じ。。。

借りている立場としては、是非頑張って頂きたいです。




とりあえず株式の方、、、今週は値動きがあって少し楽しめそうですね。




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posted by ゴン at 18:00 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする