2017.03.25

現在、所有物件の余剰地を活用して新築の検討をしています。


既存の土地から遊休地を分筆。

その上で賃貸マンション（ＲＣ造と木造）建設と、ＲＣ造の事業用リースバック物件建設を比較検討しています。


土地があるので採算はとりやすいのですが、それでも建築費は高いですね。

数年前とは大違いです＾＾；



立地や地盤を加味した結果、
現在残っている案は、木造３階建アパートとＲＣ造リースバック物件。


リースバックの方は、すでに希望する事業者様が決まっています。



条件を詰めた上でどちらかに決めたいと思います。




並行して金融機関に融資の方も打診。

現在、都市銀行２行が激烈な金利競争となっています。



・税務上の耐用年数を守って各物件の融資を受けている
（ＲＣ造なら築４７年以内の融資期間を守る。重量鉄骨なら築３４年以内等）

・所有物件の多くが平成築で、所有物件の平均築年数が３０年程度まで




個人属性（実績や金融資産等の有無）も要素としては大きいですが、都市銀行から低利で融資を受けるには上記基準を守ることも重要だと思います。



洗礼された大家さんは０．５％程度で借りられています。



今回の金利競争。

どこまで行くのは私にもわかりませんが、借りる方としてはありがたい話。


新築の仕様が決まれば、融資条件も決まると思います。



来春に竣工出来るよう進めたいと思います。




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2017.03.26

毎月、何らかの不動産投資本が発売されますね。
今月も何冊か読ませて頂きました。



その内の１冊です。

↓







京都の分譲マンション販売会社様の書籍。

営業が前面に出た本なのかな、、、と正直思っていましたが、
京都不動産の魅力について客観的に書かれていました。



京都の収益不動産について、フォーカスされた不動産投資本は珍しいです。



京都ならではのひと際特徴がある不動産事情。
下記の内容が書かれています。



＜目次＞

第１章　京都不動産の知られざる投資メリット
第２章　不動産投資の常識が通用しない、京都物件の特殊性
第３章　京都不動産投資で買うべき物件を見極めるポイント
第４章　京都市内のエリア別メリット・デメリット
第５章　街と共に資産価値を維持する。京都不動産の長期投資成功事例




当方が京都市内で１棟モノを所有したのが約２年前。

田の字地区物件ですが、表面利回りに表れないメリットを感じています。


当方、大阪、京都の関西地区と札幌市で賃貸業をしていますが、
確かに京都は他地区にない中長期的な魅力を感じています。




「需要」が常に「供給」を上回っている。


著書内に書かれていますが、京都の不動産を端的に表していると言えます。



一読をおすすめ致します。




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2017.03.27

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政府が進める長時間労働の是正（働き方改革）。

理想と現実でなかなか改善が進まないですね。




建築や土木など約１４０社などでつくる日本建設業連合会。

本日、施工費に対して「特急料金」や「季節料金」などの導入を検討すると発表しました。


「特急料金」！？

「季節料金」！？



工事を急がす場合は特急料金。

３月竣工を希望の場合は季節料金。

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ということでしょうか。

年内をめどに行動計画を策定するそうです。



国土交通省は平成２９年度以降に発注する直轄工事に関し、現在の「４週５〜６休」を前提にした工期設定から「週休２日」に改める方針で、工期延長で増える賃金や安全管理費は、国が負担するとしています。


上記公共事業に合わせ、民間工事についても同様の待遇改善を目指したい、という意向のようです。



下請けや孫請にまできちんと支払われるのかな。

割増料金分は元受けが取ってしまい、末端にはなんの効果もないような。。。




いずれにしても建物の施工費。

益々上がりそうな流れですね＾＾；




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