理論は机上の空論か?その2

2017.03.08



昨日(理論は机上の空論か?その1)の続きを書きたいと思います。




・当時素人だった当方がなぜ2億数千万円のオーバーローンを受けられたのか


まずは当たり前のことですが、、、
持ち込んだ物件が良かった(銀行評価が十分出ていた)のが第一です。



資産背景が無く、賃貸業の実績もゼロだった私。

物件の銀行評価(積算と収益還元)が売値以上出ることが最低条件。
その上で、融資してもらうためのプレゼンが必須でした。



なぜ最初の物件が遠隔地札幌だったか、にも理由があるのですが、、、
書けば長くなるので今回は割愛します。



++++++


当時、技術系サラリーマンとして働いていました。

不動産業界とは無縁の化学メーカー研究所勤務。
三流研究者ながら、、、日々研究に没頭していました。



この時に唯一!?身に付いたのがシミュレーション経験。
あーでもない、こーでもないと、日々考察していました。



この経験が後の不動産賃貸業にも生きることになりました。

(なぜ不動産賃貸業をはじめようと思ったかは、今回割愛します。)




不動産賃貸業の収支をシミュレーションする場合、重要なのが「リスク」。


リスクとは、結果の予測精度、予想通りにいかない可能性の事を指します。
つまり、予想値からの振れ幅やバラつきが「リスク」ですね。



よく、建物の劣化や人口減少が賃貸業のリスクだと言われます。

確かに要素としては重要ですが、これら要素はリスクとは言いません。



なぜなら、これらは数値化し予測することができるからです。

だからリスクとは言わないのです。




・遠隔地物件は管理コストが掛かり危ない
・地方物件は人口が減って危ない
・貸家の供給過剰で空室率が上がり危ない

等々。


たくさんの「危ない」が言われますが、、、
これらをリスクと言わないことは上記説明から明らかと思います。




不動産投資で押さえるべき指標はたくさんあります。


「どうせ机上の空論なんだからやっても無駄」
との考えこそ最大のリスク
だと思います。




融資担当者様には、何度も足を運び、この購入予定物件が、(金融機関にとって)リスクヘッジされているをシミュレーション表で何度も説明しました。


細かくは書きませんが、2棟同時購入を金融機関に認めてもらったのは、大数の法則で最初から複数棟所有する方がリスクが減る(収支計画からの振れ幅やバラつきが減る)と説明することで認めてもらいました。




・当時素人だった当方がなぜ2億数千万円のオーバーローンを受けられたのか


融資する側にとって、この案件がいかに「リスクヘッジ」されているか、についてシミュレーション表を中心にプレゼン時間の多くを割いたことが融資を勝ち取った要因だったと思います。



理論は机上の空論か?を議論する前に、、、
融資を受けるために「理論」はかなり有効だったと言えます。



結論を差し置きダラダラ書いてしまいました^^;


その3へ続けて書きたいと思います。




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posted by ゴン at 18:10 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする