理論は机上の空論か?その3

2017.03.09



理論は机上の空論か?その2の続きです。




・サラリーマンでは一生返せないような借金を怖いと思わなかったのか


一言で書けば、、、
当時「全く怖いと思わなかった」と断言できます。




2006年3月に最初の物件を購入したわけですが、2005年夏頃から不動産投資の世界を知り、興味を持ち学習していました。


・書店に並ぶ不動産投資関連書籍をほぼ全て読破
・宅地建物取引主任者を独学で勉強し免許取得
・エクセルで独自シミュレーションソフトを制作




ネットに出ている売物件を片っ端からシミュレーションソフトで評価。

シミュレーション上、購入基準に合致する物件の現地調査を繰り返しました。

当時、100件中5件ぐらい検討の土俵に乗る感じだったと思います。




理系人間のメリットかデメリットか。。。


数字が全て!とまでは言いませんが、借金に対する恐怖はこのシミュレーションによるトライ&エラー+現地調査の繰り返しで、当方の心の中から完全に取り払われていました。



購入することになった物件はシミュレーション上、かなり優秀な部類。

当時、全く不安なく購入に至りました。




もう一つ、借金が気にならなかった大きな理由。

それは、ノンリコースローンを受けられたことです。


ノンリコースローンとは、借り手は債務全額の返済責任を負わず、融資を受けた物件(責任財産)からのキャッシュフローのみを返済原資とすることで、その範囲を超えて返済義務を負わない融資のこと。

責任財産限定型ローンと呼ばれるものです。



今ではほぼ死語!?ですが、当時は数行の金融機関で取り扱っていました。



「最悪、物件を返却すれば借金は残らない」

安易といえば安易な考えですが、心の支えになったのは事実です。
(そもそも失敗するとは毛頭思ってませんでしたが、、、^^;)



シミュレーションが融資を受けるための強力な武器になった事はその2に書いた通りですが、ノンリコースオーバーローンを受けられたのも「理論」がプラスに働いた結果だったと思います。。



++++++



理論は机上の空論か?


理論(シミュレーション)は、融資を受けるため道具として有効であり、心の不安を取り去る(マインドコントロール)上でも有効と言えます。




実際に不動産賃貸業に取り組んでから10年経過。

理論は融資だけでなく、経営上も机上の空論ではない!と強く断言できます。



ただし、重要なのは定期的なフォローアップ。

シミュレーションと実際の経営した数値との差異(振れ幅やバラつき)を考察し原因を突き止め、シミュレーションを常にアップデートさせたり、経営でも具体的に対策することが経営の安定化につながります。



各所有物件の個別リスクは「理論」である程度数値化が可能と言えます。


管理コスト、人口減少(空室率、家賃下落)などはリスクでないことは昨日書いた通りです。





ただし、、、市場リスクは完全に除去できません


(想定以上の)金利上昇や税制改正(国のルール変更)などが該当します。




そこで、実際に不動産賃貸業を始めてから考えたことは何か。



その4で書きたいと思います。

(ほぼ自分の回想録みたいな内容になってますね、、、^^;)




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posted by ゴン at 18:45 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする