理論は机上の空論か?その4

2017.03.10



理論は机上の空論か?その3の続きです。



個別リスクは「理論」である程度予測可能ですが、市場リスクは完全に除去できないと書きました。



当方は当初、オーバーローンから賃貸業を開始。

当たり前ですが、B/S、P/Lとも悪い状態からスタートしました。




市場リスクを(少しでも)回避する方法。



まず1つ目に、借入金の固定金利化を積極的に活用しました。

金利上昇のリスクヘッジに有効だと思います。


特に起業当初は財務内容が脆弱で、ちょっとした市場変化で吹き飛びます。

物件売却時に違約金が掛かったり、変動金利と比べ金利が高くなる可能性もありますが、リスクに対する保険だと思えば安いものです。



2つ目に、資産の組み換え(売却)を積極的に組み合わせました。

今までに24物件を購入しました。
その内14物件を売却し、残り10物件を現在保有しています。



売却を組み合わせてきた結果、
2015年夏に実質無借金経営にまでなりました。


オーバーローンからはじめてちょうど10年。

ゼロから実質無借金にまでなれたことは自信になりました。



昨年、札幌マンション5号を借入購入したので実質無借金とは一旦おさらば。


ROE(自己資本利益率)の悪さが気になっていたので、今後はバランスを取りながら(債務償還年数を見ながら)レバレッジをもう少し利かせたいな、と考えています。



3つ目に自己資本比率にこだわりました。

物件を買い続けると自己資本比率は下がります。

創業期は仕方ないことですが、ある程度物件数が増えてくると、自己資本比率にこだわることがリスクヘッジにつながると思います。


先ほど書いた「売却」を組み合わせると、自己資本比率は大きく改善します。



この辺は個々の投資家によって考え方(経営方針)が異なりますが、当方はこれ以上の規模拡大よりも、現在の自己資本比率30%をできるだけ早く50%にしたいな、と考えてます。



++++++



理論は机上の空論か?

その4まで素人が思うまま書きました^^;
(改めて読み返せば、、、支離滅裂的な内容も多々ありますね、、^^;)



理論は道具として十分使えるレベルと経験上も断言できます。




しかし、、、不動産のリスクマネジメントは、学術的にも実務的にもまだまだ研究や検討がなされ、試行錯誤の段階です。


現在よく使われるDCF法。
2000年頃から日本で使われるようになりました。


まだ20年もたってないんです。



立ち止まらない。学習を怠らない。

その上で、個々の賃貸事業者がそれぞれの信念を持ってリスクマネジメントすることが一番重要かなと思います。




人気ブログランキングへ




posted by ゴン at 19:30 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする