2017.06.16

先月、１棟（大阪マンション３号）を売却完了。

今月、別の１棟売却が確定しています。



さらに別に所有している１棟。
売却が確定しました。



来月に引き渡し予定。

３か月連続の売却です＾＾




順調に売却となれば、所有物件は６棟にまで減少。


しかし、今回の３棟売却によって、
家賃収入１億円/年以上を保った状態で実質無借金経営になります。




賃貸業をゼロからはじめて１０年目の２０１５年。
一旦、実質無借金状態になっていたので今回で２回目の達成になります。




今までに、購入２４物件中１８物件を資産組換えで売却。


投資結果を（利益を最大化できる）適期で売却確定させてきたことが、短期間で実質無借金状態を作れた大きな理由だと思います。




今回の売却３物件の内、２物件は約１年前に決めていました。


2016.09.16　「全物件を売却査定」





『筋肉質経営』

売上の最大化、経費の最小化。
資産の圧縮、在庫の圧縮。

⇓⇓⇓

自己資本比率を高める。

稲盛和夫さん（京セラ創業者、ＪＡＬ名誉会長）の経営哲学ですね。





次の規模拡大のためのステップだと思っています。



雑誌のイラスト。

↓







筋肉を付けながらの規模拡大が理想だと思っています。




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2017.06.17

通常国会は昨日、実質的な閉幕を迎えましたね。


最後は何かとドタバタ劇。。。



政治の記事は書きませんが、、、
その陰で審議時間がなくなり、旅館業法改正案が見送りになりました。



民泊事業者にとっては大きな関心事。

＜旅館業法の改正案＞


・無許可営業者に対する立入検査などの実施
・無許可営業者などに対する罰金の上限額を３万円から１００万円に
・違反した者に対する罰金の上限額を２万円から５０万円に引き上げ

次の国会以降に成立が持ち越しとなりました。




一方、空部屋や空家を旅行者などに有料で貸し出す「民泊」を全国的に解禁する住宅宿泊事業法（民泊新法）は今国会で成立。



違法民泊の罰則強化は次の国会以降に持ち越しで、民泊新法は成立。



もぐりの民泊事業者にとっては「判断」先延ばし。
旅館業事業者にとっては今回厳しい結果。

といったところでしょうか。




次の国会が注目ですね。

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しかし、１８０日の営業日数上限があるかぎり、
「合法もぐり」の方法が蔓延しそうな。。。




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2017.06.18

２００８年のバブル崩壊。

リーマンショックが有名ですね。


住宅向けサブプライムローンの破綻が原因でした。




そもそもサブプライムってご存知でしょうか？

サブプライム　：　クレジットスコア６００以下の社会的信用度が低い層

プライム　：　クレジットスコア６００以上の層

当然、サブプライム層の方が金利が高くなります。




２００８年から約１０年が経過。

今度は「自動車向け」サブプライムローンが密かに問題視されています。

（ビジネス＋ITより引用）


●新車販売で増える「超長期ローン」

米国の新車販売は今年4月の時点で年間の販売台数予測1663万台、と当初の2017年予測1730万台よりも少ないものの、一応の好調を保っている。

しかしこの数字はディーラーによるインセンティブ、特に安い自動車ローン金利提供などで成り立っている面があり、今年後半から数年後にかけての新車販売には不安がつきまとう。


中でも最も問題とされているのが、73〜84ヶ月という超長期のローンが過去数年間で急激に増えている、という点だ。

エクスペリアン・オートモーティブによると、2009年にはこうした長期ローンは全体の11.7％を占めるに過ぎなかった。


ところが2017年になると33.8％もの消費者が長期ローンを選んでいる。

しかも長期ローンの中でも、2010年にはおよそ7割が75ヶ月以下を選択、84ヶ月ローンを組む人は17.1％だったが、2016年にはその数字は28.7％に増えている。


（中略）


中でも最も破綻率が高いのがこの超長期ローンの利用者だ。

2014年に貸し出された自動車ローンのうち、60日以上の不払いが見られたのは73ヶ月以上のローンでは4.9％に上る。

超長期ローン利用者が増加するに従い、こうしたローン不払い、破綻率も同様に上昇する可能性が高い。


（中略）


現在の自動車ローンバブルは住宅ローンの引き締めでダブついた資金を、金融機関側がなんとか貸し出して金利による利益にありつこう、という姿勢の表れかもしれない。

象徴的なのは、現在の自動車ローンのおよそ25％がサブプライムローンである、という点だ。

２００８年に人間が味わったバブル崩壊の教訓。


たった１０年。。。



はやり、、、人間、欲深い生き物ですね＾＾；




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