京町家バブル崩壊

2018.01.07



京都にある京町家。




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築年不詳、古くて味のある建物が市内には数多く残されています。



空き家等のままで活用されていなかった京町家。


ここ数年、
簡易宿所に用途変更して新たに開業する宿泊施設が爆発的に増えました。




理由は明確。

細長い京町家は、延べ床面積100u以下の建物が多いです。



延べ床面積100u以下の建物は、建築基準法にかかる確認申請が不要

この抜け穴が追い風になり簡易宿所の新規開業が爆発的に増えました。



街を歩けば、京町家の宿泊施設が激増しているのがわかります。




結果として、地域住民からのクレーム数も激増。

利回り重視の投資家は、住民生活へのトラブル対応を後回しにしがちなのが原因だと思います。





京都市は17年に入り、町家の多くで許可取得を難しくしたようです。



さらに昨年12月。

市内約2千軒の簡易宿所すべてを調査するための補正予算を付けました。



指導の徹底が目的です。







結果、売り逃げ物件が増えています。


「旅館業許可済み物件」として売り出されている町家のなかには、すでに違法建築として行政指導の対象になったものも含まれているとか。



こういった物件。

買ったら最後、、、
新規開業の許可はほぼ得られないと思います。




京町家バブル。


崩壊の様相です^^;




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posted by ゴン at 21:20 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

バーゼル規制と不動産相場

2018.01.08



『バーゼル規制』

ご存じでしょうか。



国際的な金融活動を行う銀行について、信用リスクなどを担保するために、一定以上の自己資本比率を保つことなどを求める指針です。


日本だと都市銀行が該当しますね。




バーゼル3
3メガ銀、リスク資産抑制へ 査定厳格化

毎日新聞 2017年12月10日




主要国の銀行監督当局でつくるバーゼル銀行監督委員会は7日、国際展開する大きな銀行を規制する「バーゼル3」の最終的な枠組みを決めた。



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2022年から段階的に導入し、27年に完全実施。

銀行が持つ融資や有価証券など「リスク資産」の査定厳格化につながり、規制対象の日本の3メガバンクにも影響を与えそうだ。





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3メガバンクのリスク資産の状況




バーゼル3は08年のリーマン・ショックを教訓に、世界的な銀行の破綻による金融危機を避けるため、財務の健全さを高める狙いで議論が始まった。


財務の健全性は、返す必要のないお金(自己資本)をリスク資産で割る「自己資本比率」で測る。

バーゼル規制は健全性維持のため8%以上を求める。



(中略)



各行とも「自己資本比率8%以上」は維持できる見通しのため、「(分子の自己資本を増やすための)増資の必要は無い」(三井住友FG)とひとまず冷静に受け止める。


自国の国債がこれまで通りリスクのない「安全資産」とみなせることも、3メガを安心させた。


ただ、国際業務を営むために今後、リスク資産の取り扱いには慎重にならざるを得ない。

三井住友FGが今年3月、傘下地銀を連結対象から外すことを公表するなど、新規制をにらんだリスク資産抑制の動きはすでに始まっている。


ニッセイ基礎研究所の上野剛志シニアエコノミストは「景気が悪化した時、銀行がリスクを取れなくなり、『貸し渋り』が起きる可能性もある」と指摘する。







過去を振り返ってみれば、、、

バーゼル規制と株価、不動産相場には相関がありました。





バーゼルT


1988年バーゼル規制策定。1992年に導入。

➡1993年バブル崩壊の幕開け。




バーゼルU


2004年バーゼル2改定。2006年に導入。

➡2007年不動産価格下落




バーゼルV


2010年合意。2013年から段階的に導入。2019年から改定。

➡???



今回はどうなるでしょうか。




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posted by ゴン at 22:10 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

分筆登記の申請準備

2018.01.09



遊休地で進めている新築アパート。

来月竣工に向けて、ラストスパートです。




遊休地に新築していますので、既存建物と分けるための土地分筆が必要です。


ちなみに「分割」する方法もありますが、
銀行融資を受けているため、選択しません(選択できません)でした。



・分割とは


登記簿上の変更をせずに、
建築基準法を満たす机上の土地の線引きを「分割」といいます。


分割したそれぞれの土地が建築基準法に適合していれば、
新築建物が建築可能です。







昨年の内に分筆登記申請は可能でしたが、
固定資産税を節約するために、今年になってからの提出を計画しました。




土地家屋調査士さんにはあらかじめ委任状を提出し、登記申請書の作成準備。

年が明けてから申請しました。



順調にいけば今月末に完了するでしょうか。





その後は、建物表題登記。

抵当権設定登記する必要があるため、引渡し前から早めに準備していきます。



所有権保存登記まで粛々と。

竣工が楽しみです。




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posted by ゴン at 23:00 | Comment(0) | 25.札幌マンション6号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする