2018.09.07

当方の所有物件は、関西と札幌市の2拠点ドミナント。


関西の物件は、台風21号被害。
札幌市の物件は、台風21号被害と地震による停電。



全物件、被害がないかの調査対象です＾＾；




関西の物件。

・雨水管や屋根に一部破損
・停電復帰時、給水ポンプが基盤故障


その他、小さな破損が多数。




塩ビ管が暴風であおられ、振動で？パックリ割れているのは驚きました。


↓










札幌市の物件。

詳細はまだ未確認です。



札幌市所有物件の全５棟には防犯カメラを設置しています。


内３棟は停電復帰し、防犯カメラで現地確認できました。



敷地内に地割れ等の不具合は確認されず、

入居者様も普通に生活している様子で安心しました。




残り２棟は防犯カメラが確認できません。

まだ停電復帰していないのか、防犯カメラが起動していないのかは不明。



付近道路が破損している情報はないので問題ないかなと思っています。





全物件地震保険に加入していますので、被害は補償されますが、

大阪地区はどの業者様も復旧工事の受注で超多忙みたいです。



街全体の復旧には時間がかかりそうです。



＋＋＋



余談ですが、、、

台風２１号による高潮被害を受けた神戸のフェラーリ正規販売店。



『フェラーリ５１台が海水に浸って全損』

被害額は十数億円だとか。



保険適用するようですが、、、

100万円とか200万円なら展示用に欲しい人多そうです。




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2018.09.08

各所有している物件。


年に数回、購入時に行ったシミュレーション結果に

実績値をフィードバックして確認しています。



各物件の現時点の運営状態が確認できる上、

今後のシミュレーション精度も高まります。




そしてたまにですが、

過去に売却した物件もどうなっているかチェックしています。




安定経営できていそうな物件も多くありますが、

一部の物件では、所有していたころより大きく見劣っている物件も。




ちょうど今から５年前に売却した物件があります。



賃貸募集サイトでの定点観測結果を売却時と比較すると、


売却２年後　：　家賃１５％下落、入居率７５％

売却３年後　：　家賃２０％下落、入居率８５％

売却５年後　：　家賃２５％下落、入居率８０％




家賃、着実に下がっています。。。



売却時、多少の家賃下落は想定された物件ですが、

ここまで家賃下げなくても入居は決まるはずの物件。




現在の所有者は遠方在住の方で、

購入後、ほぼ現地を見ていないと思います。




日々の管理は丸投げでほったらかしなんだと思います。


経営努力せず、管理会社に言われるまま家賃設定だけで勝負する物件に。




現所有者様の購入時条件推定。

表面利回り９％、借入金利４．５％、返済比率６０％
運営経費（管理費込）２０％



家賃が２５％下がれば、、、全く廻っていない状態と思います。




根本的に経営努力しないと持っていても仕方ない状態。



家賃は２５％も下げなくても１０％ダウンぐらいで十分ですし、

本物件は物件評価的に４．５％からの借り換えも不可能ではないはず。



もう少し努力してV字回復して頂きたいです、、、


が、、、

所有者様にそのモチベーションはないんだろうな。。。




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2018.09.09

当方の所有物件。

基本的には地震保険に全て加入しています。



地震保険料は高いという意見が多いです。

確かにその通りですね。




しかし、一度地震被害を受け、一部損以上に該当すると、

保険料以上に補償されるので結局はメリットがあると思っています。




先日起こった大阪での地震。

一部の物件で被害を受け、地震保険で補償されました。



一見、被害が無いように見えても、

建物をよく見たら該当することがあります。




一つの統計データとして、

震度４以上ならお見舞い金の対象になる可能性が結構あります。




そのためには地震保険がどういった制度なのか。

しっかりと理解しておく必要があります。



・地震保険は被災者の生活再建の為のお見舞金
・お見舞金の用途は自由（補修に当てる必要はない）
・給付された保険金は個人だと非課税、法人は課税
・自動車保険のように翌年の保険料は上がらない


など。





被害認定フロー（木造）の一例です。


↓










ちなみに、非木造建物の場合は、被害の算出方法が異なります。


ここでは詳しくは書きませんが、壁クラックをどのように算出、積算するか等を知っておくと、おおよそ、一部損なのか小半損なのかなどが自分でわかるようになります。





被害を受けた場合に補償してくれるのが保険。



正当な権利です。

請求漏れがないようにしましょう。




地震保険は、保険会社が調査員を派遣して現地で被害を確認します。

その上で保険金（お見舞金）の支払いが認められます。



保険金詐欺は起こりようがありません。





札幌市内の建物。


液状化が起こった地域以外は、あまり被害がないように見えますが、

木造を中心に一部損被害が結構あるのではと思っています。




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