家賃が25%下落

2018.09.08



各所有している物件。


年に数回、購入時に行ったシミュレーション結果に

実績値をフィードバックして確認しています。



各物件の現時点の運営状態が確認できる上、

今後のシミュレーション精度も高まります。




そしてたまにですが、

過去に売却した物件もどうなっているかチェックしています。




安定経営できていそうな物件も多くありますが、

一部の物件では、所有していたころより大きく見劣っている物件も。




ちょうど今から5年前に売却した物件があります。



賃貸募集サイトでの定点観測結果を売却時と比較すると、


売却2年後 : 家賃15%下落、入居率75%

売却3年後 : 家賃20%下落、入居率85%

売却5年後 : 家賃25%下落、入居率80%




家賃、着実に下がっています。。。



売却時、多少の家賃下落は想定された物件ですが、

ここまで家賃下げなくても入居は決まるはずの物件。




現在の所有者は遠方在住の方で、

購入後、ほぼ現地を見ていないと思います。




日々の管理は丸投げでほったらかしなんだと思います。


経営努力せず、管理会社に言われるまま家賃設定だけで勝負する物件に。




現所有者様の購入時条件推定。

表面利回り9%、借入金利4.5%、返済比率60%
運営経費(管理費込)20%



家賃が25%下がれば、、、全く廻っていない状態と思います。




根本的に経営努力しないと持っていても仕方ない状態。



家賃は25%も下げなくても10%ダウンぐらいで十分ですし、

本物件は物件評価的に4.5%からの借り換えも不可能ではないはず。



もう少し努力してV字回復して頂きたいです、、、


が、、、

所有者様にそのモチベーションはないんだろうな。。。




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posted by ゴン at 18:20 | Comment(4) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする