ただ白く塗るだけ

2018.10.19



所有する京都マンション1号。

購入して約3年半経過しました。



室内改装は退去都度に行ってきましたが、

共用部はほぼ手付かずで運用してきました。



さすがに、壁の汚れが目立ってきたので塗装することにしました。



本物件は、京都らしく?間口が狭く奥行きが長〜いうなぎの寝床物件。

共用部も細長く狭いです。



最初、塗装するにあたって色を入れることも考えましたが、

圧迫感が出るのを嫌い、シンプルに全て白く塗りました。



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↓↓↓


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写真ではわかりにくいですが、

くすんだ壁や天井が真っ白になって明るく清潔になりました。



狭くて薄暗い空間は白色が一番ですね。



費用も塗るだけなら安いです。

対費用効果の高い投資ではないでしょうか。




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posted by ゴン at 21:50 | Comment(0) | 23.京都マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

新築区分投資スキームに潜入@

2018.10.20



今も昔も無くならない新築ワンルームマンション投資。



100%とは言いませんが、、、

99%は(フルローンを受けて)利益が出ないスキーム。




関西でも多くの業者が暗躍しています。



サラリーマンなどが、

なぜ、こんなスキームに引っ掛かるのか。



気になって(体験したくて)、

素人を装って問い合わせてみることにしました。





問い合わせた物件は、、、


関西某都市、20平米代の1Rマンションで価格約2000万円。
家賃は7万円/月で年間84万円/月。


表面利回り4.2%。




出費は、、、

建物の修繕積立金と管理費が毎月約1万円/月。

家賃集金等の管理委託費が5%。



実質利回り3%台。

その他にも退去時にリフォーム費用が発生します。




さらに、融資を受ける場合、

この会社の提携ローン金利が2%〜3%。









この時点で終わってます。





言いたいことをぐっと抑え、、、

営業マンに現地を案内して頂きました。



部屋自体は、ごく普通のワンルームマンションでした。




「どうですか?」
「今すぐ決めないと無くなっちゃいますよ」


と、畳みかけられましたので、、、



「500万円なら即決します」と言って帰ってきました。



その後、、、連絡はありません(汗

ま、当然か。。。




でも行ってみて良かったです。

体験して、色々と分かったことを次回シェアしたいと思います。




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posted by ゴン at 18:15 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

新築区分投資スキームに潜入A

2018.10.21



昨日の続きです。



新築ワンルームマンション投資。

実際に説明を聞いてみて、知らないことも結構ありました。



投資する人の地域割合ですが、

約20%が首都圏在住の方だそうです。


関西(大阪・京都)に物件を所有したいという需要があるんでしょうか。



あとはオーナー特権で、この会社が所有している部屋に無料で宿泊できる、

という殺し文句?で、遠方からの投資を呼び込んでいるのかもしれません。



宿泊無料制度を利用して毎月関西に来る遠方オーナーも多いそうです。



逆に地元オーナーは、

遠方からのお客さんや親戚を泊めたりしているようです。




それでも、実質利回り3%の投資をする理由にはならないと思います。



売却時、値上がる立地なら別ですが、、、

ほとんどが割高で購入しているのでほぼ売却益は見込めないですね。




融資する銀行の情報も聞いてみました。


オ〇ックス銀行、ソ〇ー銀行、ジャッ〇スが多いようです。


金利は個人属性に応じて2〜3%。

融資期間は30〜35年ローン。



貸す方も、単体で回らないのはわかっていると思うのですが。。。


・30年後に借金が返し終わったら「資産」ですよ
・年金代わりに最適


今も昔も聞くフレーズです。





今回、一番びっくりしたのが営業マン。



昔は最初からだまして売ろう、的な詐欺的営業が多かった気がしますが、

この会社の営業マンは、「本当に良い投資」と思っていることでした。



結果的に、会社から洗脳されているのでしょうか。




本当に良い投資だと思っているので、この営業マンも自社区分を1戸保有。


商談に途中参戦した上司も複数戸所有していることがわかりました。



みんな、融資を受けて購入していました。




ローン返済中はほぼキャッシュフローは出ないが、

将来、資産が手に入ると、信じて疑っていませんでした。



給与の一部を会社に返納しているようなものと気付いてほしいです。





たから投資する人は、

良い投資だと思い込んでいる営業マンの熱意に騙されるのかもです。




投資はいつの時代も自己責任。


株やFXは現物投資で失敗してもゼロになるだけ。

しかし、不動産は借金を抱えてマイナスになるリスクがあります。




知らないもの(判断できないもの)には投資しない。

投資の基本だと思います。




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posted by ゴン at 18:20 | Comment(4) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする