2018.11.22

先日、完全満室となりましたが、、、

その後、やはり退去予告通知が２件来ました^^;



１５０室近くあると毎月の出入りは仕方ないですね。



＋＋＋



そして本日。

またまた、どんでん返しの退去通知がありました。。。




大阪マンションの１F店舗。


今夏に退去になり、賃貸募集して何件か問い合わせがあった中から、

先日、動物病院と賃貸借契約しました。










スケルトン契約。


今月１か月をフリーレントにして、内装工事期間に充てて頂く契約内容。

来月から家賃を頂く予定にしていました。



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ところが、、、突然の退去通知。


驚きを通り越して、、、な・ん・で？




内装工事も終盤で、賃借人様は約３００万円以上も投資しているのに。




賃借人様に事情をお聞きして、、、

驚きと盲点が隠されていました。



たまには次回に引っ張ってみます^^

（続く）





不動産賃貸業、色々と起こります。




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2018.11.23

昨日の続きです。



フリーレント期間中の退去通知。

ほんと驚きました。



入居してたった２０日少々で、しかも内装工事もほぼ終わってます。





退去になった原因。

詳細をお聞きすると、『動物病院』という業種にありました。




当然ですが、動物病院も人が出入りしますので、

都市計画法の規制を受けます。




病院の場合、第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域、

工業地域と工業専用地域がダメで、それ以外はOK。


診療所の場合、公共性からすべての用途地域でOKとなっています。




もう10年以上前に取得した宅建主任者免許ですが、、、

これは基本で覚えていました。




ところが今回の動物病院。

法令上の病院あるいは診療所には該当しないそうです。




動物病院は、「サービス業を営む店舗」と見なされるとか。




従って、、、

第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域、

第１種中高層住居専用地域、工業専用地域はNGとなります。



大阪マンション２号の用途地域は、第１種中高層住居専用地域。


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ということは、、、

『病院はOKだけど動物病院はNG』の用途地域なんです。




動物病院は、当然、行政の許可が出ません。

これが退去理由でした。。。




礼金３か月受領済み。
退去通知は６か月前予告。


借主は契約白紙解除を求めていますが、当方に非はありません。

当方も仲介さんにＡＤを払っています。



個人的には、重説をした仲介の責任だと思うのですが。。。

借主も、行政への事前確認を怠ったのはまずかったですね。




当方は契約書通りの退去手順（6ヶ月前予告）で進める予定ですが、

仲介と借主を交え、交渉が長引きそうです。




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2018.11.24

２０２５年国際博覧会（万博）。

大阪が５５年ぶり２度目の開催地に選ばれましたね。










ここ最近は、初開催地が選ばれる傾向にあったので、

２回目の大阪は厳しいのかな、と思っていましたが決まって良かったです。




関西空港がLCC誘致に成功し、訪日外国人の増加が続く大阪。

2025年の大阪万博開催で更なる経済効果に期待です。





あとはＩＲがどうなるかですが、

地元業界では、大阪は水面下で内定済とも囁かれています。










湾岸エリアの大規模な売土地は、ほぼ買い占められていますし、

何より、鉄道車両用の車軸、通常では有り得ない発注があると聞きました。



これは、鉄道延伸による車両生産分と言われています。




実際はどうなるかわかりませんが、、、

万博に加えて、ＩＲの誘致も決まれば関西の賃貸業にとってプラス。


大阪の未来、大いに期待したいです。




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