2019.01.04

一昨日書いた買付案件。

契約準備を進めていましたが。。。


・
・
・



なんと、

宅建業者様が買いあがってきました。




年末年始。

もう少し休んでてくれたら良かったのに。



その価格以上に買いあがっても欲しいと思わないので撤退。




おそらくですが、

仲介業者様自身が休み中の宅建業者様に連絡したのでしょう。




この宅建業者様は確実に転売目的。


再販時に
もう一度仲介手数料を受け取る「往復ビンタ」が目的と思います。



再販時の専任媒介を条件に優先交渉権を与えたのだと思います。




ま、その購入価格なら転売は薄利。


頑張ってもらいましょう。

（少し負け惜しみ的な（笑））



また次です。




人気ブログランキング

2019.01.05

初めて収益物件を購入したのが2006年3月。

今年3月で13年になります。



26件の物件を購入し、

入れ替えによる資産処分で17件売却。



現在9件の収益物件を所有し、

今月引き渡し予定の物件を入れると10件になります。




はじめた当初は、持ち合わせの資産も一切なく、

自分の財布がいくら増えるかだけを追い求めていました^^;



当然、インカムゲイン重視。




地方の高利回りアパートなども積極的に購入し運営。


その後、関西地区と札幌市の2拠点に物件を集約。

現在に至ります。




13年間の実績データを振り返ってみて、

改めて思うことがあります。



キャッシュを残すなら『利回りは大事』




立地や客付け、空室率、ランニングコスト、税金など、

全く同じ条件の物件があったと仮定して考えた場合、

利回りが1％違うだけで手残りは大きく異なります。



わかりやすく乱暴に書けば、

仮に利回りが3％違えば手残りは5倍違います。


7％と10％、10％と13％の物件はそれぞれ手残りが5倍違うと言えます。

10%と20%では言わずもがな。



高利回り物件を、高入居率を維持して維持管理費を安くすれば、

キャッシュは凄い勢いで貯まります。



・都市と地方
・新築と中古
・立地
・空室率
・資産性と流動性
・人口減少
・売却益と売却損



こういった比較対象で、いつも議論になりますが、

これらが全く同じ条件ならややこしくありません。



『安く買って出来るだけ高い利回りに仕上げる』



とてもシンプルですが、忘れてはいけないと思います。




人気ブログランキング

2019.01.06

昨年１０月。

クロスが値上げになりました。

壁紙、最大手のサンゲツが15〜20%値上げ　10月から

2018/7/2 日本経済新聞

壁紙国内最大手のサンゲツは
10月1日から壁紙の全商品の卸売価格を15〜20%引き上げる。

値上げは約4年ぶり。

床材やカーテンの全商品も15〜20%値上げする。

原油などの市況上昇で原材料価格が上がっているほか、物流費も増えており、自社のコスト削減だけで吸収するのは困難と判断した。

たまたま満室で、１０月以降クロス貼り換えが無かったのですが、

現在進めている原状回復工事でクロスを貼り換えることに。



以前の単価より５０〜１００円/ｍほど値上げになっていました。




その後、サンゲツ以外の他社も追随。

大家さんにとっては厳しいです。




相見積もりを取る場合、

クロス単価だけで比較すると逆に高くなったりします。



６００円/ｍ × １２０ｍ＝７２,０００円

７００円/ｍ × １００ｍ＝７０,０００円




単価が安くても、

端材等を加味して２割程度長く計算されると総額は逆転します。




単価だけ安くして安く見せかける業者もいますので、

是非、総額で比較することをお勧めします。





人気ブログランキング