2019.01.10

一時期の高値より値下がりした不動産市況。

しかし、まだまだ高値圏ですね。



主要都市一等地なら４％とか５％の物件も数多いです。

現物不動産、数年前の相場からしたら信じられないぐらい値上がりしました。




一方の株価。

年末年始から乱高下しています。



配当利回りは、

上場企業で２％前後、J-REITで４％程度が相場でしょうか。





そんな中、J-REITで約７％の銘柄があるのをご存知でしょうか。



＜1/9時点　ＲＥＩＴ高利回りランキング＞


順位　コード　　銘柄　　　　　　　利回り 　1/9終値　 決算期
　 1　 <3463>　いちごホテル　　　　7.90　 137,500　　19/01
　 2　 <3492>　タカラリート　　　　7.46　　88,500　　19/02
　 3　 <8963>　ＩＮＶ　　　　　　　7.33　　45,900　　18/12
　 4　 <3451>　トーセイＲ　　　　　6.86　 112,300　　19/04
　 5　 <3468>　スターアジア　　　　6.68　 107,200　　19/01
　 6　 <3470>　マリモリート　　　　6.53　 104,900　　18/12
　 7　 <3487>　ＣＲＥロジ　　　　　6.52　 101,200　　18/12
　 8　 <3473>　さくらリート　　　　6.36　　81,800　　18/12
　 9　 <3488>　ザイマックス　　　　6.14　 113,100　　19/02
　10　 <3459>　サムティＲ　　　　　6.13　　88,100　　19/01





当然、株式ですので下落リスクはありますが、

銘柄を見極めれば、下手に低利回り物件を買うより面白いかも。










一般的に、ＲＥＩＴより高利回りが現物不動産のメリットですが、

一部銘柄では逆転しています。



私は、レバレッジ効果を活用して資産を増やしたいので、

現物不動産一本ですが、


・投資のリスクや、手間と時間をかけずに安定した収益を得たい人
・比較的少額から投資を始めたい人


はＲＥＩＴの方が向いていると思います。



不勉強状態で経営スキルの無いまま、

騙されて物件を買うぐらいなら、なおさらですね。




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2019.01.11

不動産の売買を行う場合、固定資産税・都市計画税を日割計算し、

未経過分を清算金として、買主から売主へ支払うのが一般的です。



ところが税法では、

固定資産税・都市計画税清算金ついて明確な規定が存在しません。



実務上では、

固定資産税・都市計画税精算金は、売買代金の一部として取り扱います。



固定資産税・都市計画税は、１月１日時点の所有者に納税義務があり、

買主は売買の慣習で精算金を売主へ支払っていると解釈されるからです。



＜売主側＞

　受け取った固定資産税・都市計画税精算金を売却収入に含める。


＜買主側＞

　支払った固定資産税・都市計画税精算金を取得価額に含める。

　土地の固定資産税・都市計画税精算金は「土地」の取得価額。

　建物の固定資産税・都市計画税精算金は「建物」の取得価額。
　（毎年減価償却する）




一方消費税上は、

固定資産税・都市計画税精算金清算金は、課税対象となっています。



つまり、売主が消費税の課税法人の場合には、

建物部分の清算金について「消費税」の課税対象となります。



「清算金は税金じゃない。不動産売買の一部だよ」という事ですね。

税金の按分に消費税って少し納得行きませんが、仕方ありません。










消費税課税事業者が売主の場合、

清算金の消費税分を買主に請求してくることがあります。



当方、過去に何度かありました。




「税金は当事者自身が払うべき」と毎回交渉し、

消費税分を削除し、按分の清算金だけの負担にしてもらっています。



逆に売主になった場合は、、、

（すべては交渉事ですから）請求させて頂いています。




不動産の売買金額からしたらとても小さい金額ですが、

日常生活で10万、20万といったらとても大きいです。



不動産売買は相対取引。

細かい部分まで交渉することがコストダウンに繋がると思います。




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2019.01.12

以前から囁かれていましたが、、、

住信SBIの住宅ローン不正利用か 融資が投資用物件に

2019/1/11　日本経済新聞朝刊

インターネット専業の住信SBIネット銀行は10日、借り入れ希望者の居住用の住宅ローンとして実行した融資が、実際には投資用不動産の購入に使われていた疑いがあったことを明らかにした。

一般的に住宅ローンの方が
投資用不動産向け融資（アパート融資）より金利が低い。

審査書類が改ざんされていた可能性もあるとして、
同行は調査を進めている。


すでに金融庁に報告済みという。

不正流用された疑いがある住宅ローンは、同行の銀行代理店であるSBIマネープラザを通じた融資だった。

住信SBIネット銀が2018年秋、返済が延滞している住宅ローンを調査したところ、不正の疑いがある物件が見つかった。


現在までの調査では、同行の行員や代理店の社員が不正に関与した例は見つかっていないという。

（以下省略）

住宅ローンを使って（偽って）収益物件を建て、

家賃収入を得るスキームを推奨している新築業者がいました。



住宅ローン控除も受けていた可能性もありますし、

この場合は脱税にもなります。




金利も住宅ローン前提ですので激安。


↓









仁義なき「住宅ローン金利引下げ戦争」が悪用された事例ですね。

不正は、必ずばれるのに。。。




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