2019.02.07

ほぼ全ての所有物件。

共用部照明をＬＥＤ化しています。



ところが、設置後数年経過した物件でＬＥＤの不具合がチラホラ。



半分だけ切れたＬＥＤ電球など。

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不具合のほとんどが、

既存蛍光灯のグローを外し、ＬＥＤに付け替えた工事不要方式。



工事不要なので、導入時は商品代のみ。

導入コストの安さが大きなメリットです。




しかしデメリットもあります。



蛍光灯はすべての器具に安定器が備わっています。

安定器は蛍光灯の発光、明かりを安定化させるための装置。



ＬＥＤの場合は、この安定器が必要ありません。

安定器を取り外すか、バイパス工事で使わないようにするのが最善。



しかし、工事不要タイプは、安定器を切る工事を行なっていないので、

ＬＥＤ導入後も常時通電されます。


結果、安定器の消費電力がランニングコストに大きな影響を与えます。



さらに、安定器が劣化したりすると火災リスクもあったり。

↓









初期投資をケチってリスクを抱えるより、

安くなったＬＥＤ器具ごと交換する方が良いなと、最近思います。




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2019.02.08

今年予定している大阪マンション２号の大規模改修工事。

３社ほど見積もりを取ってみました。



見積内容には、外壁補修一式が含まれます。


・仮設（足場）工事
・シーリング工事
・タイル工事
・下地補修工事
・塗装工事
・防水工事
・長尺シート工事
・諸経費




見積もりを取ってみるとかなりばらつきが大きいです。



まずは足場。


以前と変わらない単価で見積る業者もあれば、

台風や地震で需要が殺到している状況で、単価を数割増ししている業者も。




以前はほぼ相場が決まっていましたが、これだけばらつく現状に、

復興特需がまだあるんだなと再認識しています。




シーリング、タイル、下地補修の見積もりは各社ほぼ横並びでした。



問題は塗装工事。

価格に２倍以上の開きがありました。



鉄部までは２度塗りするがプラスチック部分は１度塗りを提案する業者から、

全て２度塗りを提案する業者まで。


塗料のグレードもバラバラ。

単価の開きというより、仕様の違いですね。




各社の見積内容を比較検討し、再度、こちらで仕様を確定させて、

最終見積もりをもらう予定です。



単に高い安いではなく、仕様を統一して比較するのが重要です。




工期は３か月ほど見てます。


消費税が１０％になる１０月までには完工していると思いますが、

万が一超えても８％適用されるよう、３月中に業者確定＆請負契約します。






大規模工事は消費税２％の差額大きいので重要です。

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大きめの工事予定があるなら、請負契約は３月３１日までに。

ここ重要です^^




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2019.02.09

昨秋に一時的に上昇した長期金利（新発10年国債利回り）。


気が付けば、またマイナス金利ですね。









思い起こせば、、、

日本銀行がマイナス金利政策を導入してから３年。



さらにさかのぼれば、、、

ゼロ金利政策を導入したのが１９９８年。


気が付けば、もう２０年経っていることに驚きました。



今の所、２％の物価目標達成の助けとはなっていないですね。




一方、不動産投資には多大な影響を与えました。


特にマイナス金利政策の３年間。

金融機関がらみの不祥事が多発しました。




今朝の日本経済新聞。

地銀の体力が限界に達しているという記事が載っていました。


だから、結果的に不祥事が増えたんでしょう。




マイナス金利。

ずっと続くとは考えない方が真っ当な考え方ですね。




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