2019.05.07

長い長い１０連休。

やっと終わりましたね。



どこに行っても人でいっぱいでした。


うっかり近づくと大変なので、

事務作業したり物件検索したり等々して過ごしました。




GW期間中の４月末退去連絡は１件。


近くで一戸建を新築しているとお聞きしていたので、

（退去は残念ですが）完成が近づきとても喜ばしい事です。




ここ数年の退去ペースは、全戸の８〜１０％でほぼ安定。



現在、全１６１戸所有。

今のペースだと今年も年間退去戸数は１５戸前後と思います。



新築・築浅物件やシングル間取りの所有割合が少ないため、

平均値より入れ替え率が少ないのかなと思います。




中古物件の２ＤＫ以上ファミリー間取りは入居期間が長いのが特徴。


１０年前後住む方が非常に多いです。

中には死ぬまでここにいます、という賃借人様も。



退去時、原状回復工事の全額賃借人様負担は不可能な時代になったので、

出来るだけ長く住んで頂くことが経営の安定化に繋がります。



ファミリー間取りは、原状回復工事費が家賃に対して割高になりがちですが、

それ以上に長く住んで頂ければ、逆に収益的メリットに。



出来るだけ長く住んで頂くには、

日々、住環境の維持改善に努めるのが一番大事だと思います。




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2019.05.08

１０連休最終日。

札幌マンション５号の1室で水漏れ事故が起こりました。



写真ではわかりにくいですが、室内全床が水浸し。

↓









大量の漏水だったので、

当然ですが、階下の部屋も天井から床まで水浸し。

↓









布団や家財なども水浸し状態でした。



委託している管理会社様はＧＷ期間中も休みなしだったので、

入居者様への初動対応が良く、大きなトラブルにはなっていないとか。


仮部屋確保や今後の対応など、適切に対応頂いたようです。



速やかな初動対応はクレーム処理の鉄則。

担当者様に今回も感謝です。



当方は当然、火災保険に加入していますし、

入居者様も家財保険に加入頂いています。



保険を活用しながら、できるだけ早く部屋が普及できるよう、

管理会社様に全力を尽くして頂く予定です。




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2019.05.09

京都マンション１号。


立地する四条烏丸周辺はホテルがあちこちで建築中。

付近は訪日外国人が相変わらず多いです。



１Ｆには長年飲食店が入って頂いていますが、

最近は３年毎の契約更新時に、少しづつ家賃を値上げしています。





京都のテナントマーケットですが、

ここ５年以上、空室率が１％を下回る需給バランスの逼迫した状況。



特に四条烏丸徒歩圏のテナントは皆無で、

全体として貸し手優位なマーケット環境が継続中です。



ホテル需要が高く、

新規のテナントビル供給がほとんどないのが理由です。



１Ｆの飲食店様も訪日外国人増加の恩恵を受け、経営は順調。

当方は、租税公課の負担が地価上昇で増加中。



今年は３年毎の契約更新年。

今回は、約１１％の家賃値上げをテナント様にお願いしています。



まだ交渉は纏まっていませんが、

双方、継続入居を希望しているので、折り合いは付くと確信しています。




しかし、京都はホテルの建設ラッシュ。


「パークハイアット京都」、「アマン京都」などの海外高級ホテルから、JR西日本グループの「ヴィアイン京都八条口」など、2020年まで新規開業計画が相次いでいます。


競争激化でもホテルバブル継続中。

どこまで行くのでしょうか。




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